【旧楼按揭攻略】40、50、60年旧楼做到几多按揭年期？

市区旧楼因为占有地理优势和较高的实用率，吸引了许多上班族自住购买，同时也具备了收购潜力。然而，在决定购买旧楼之前，有三个重要的注意事项需要留意，以避免在签约后才发现问题。

按揭成数受楼龄影响

目前，旧楼物业一般能够获得实际按息率为4.125%的按揭。虽然一般按揭最长还款期可达30年，但由于银行通常以「75减楼龄」的方式计算最长还款期，如果旧楼的楼龄已达到45年，可能无法享受全程30年的按揭期限。银行对于楼龄较高的物业估价往往比较保守，但一些银行仍然提供弹性处理。为了避免在购买旧楼后才发现按揭出现问题，建议在购买旧楼之前先向按揭专员查询相关资讯。

楼龄	一般最长按揭还款期
40年	30年
50年	25年
60年	20年

(以上资料只供参考，一切以银行最终批核为准。)

2. 留意有否僭建

由于旧楼的楼龄可能已经达到四、五十年以上，许多单位往往存在僭建物的情况。如果买家购买的单位存在僭建，则需要承担相关的法律责任。屋宇署可以根据《建筑物条例》要求对僭建物进行改正，如果业主拒绝处理，可能会面临检控的风险。要查询单位是否已经有相关的改善命令，可以通过土地注册处的「综合注册资讯系统网上服务」进行查册，但最好的方法是请专业人士对单位进行调查。此外，旧楼的内部或公共地方可能存在天花剥落和失修等问题，潜在买家应该做好心理准备，预留足够的维修费用。

3. 搏收购需留意地积比

财团收购旧楼时通常会考虑多个因素，其中之一是地积比率（Plot Ratios）。地积比率是指可发展的总楼面面积与地盘面积之比例。如果地积比率较高，则建筑物可以建得更高。此外，如果物业的业权较为集中，并且位于市区地段，一般而言更容易实现收购的目标。打算购买旧楼进行收购的人士应该向相关的专业人士寻求进一步的建议和资讯。

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