2025-07-04 28Hse Editor
市區舊樓因為佔有地理優勢和較高的實用率，吸引了許多上班族自住購買，同時也具備了收購潛力。然而，在決定購買舊樓之前，有三個重要的注意事項需要留意，以避免在簽約後才發現問題。
按揭成數受樓齡影響
目前，舊樓物業一般能夠獲得實際按息率為4.125%的按揭。雖然一般按揭最長還款期可達30年，但由於銀行通常以「75減樓齡」的方式計算最長還款期，如果舊樓的樓齡已達到45年，可能無法享受全程30年的按揭期限。銀行對於樓齡較高的物業估價往往比較保守，但一些銀行仍然提供彈性處理。為了避免在購買舊樓後才發現按揭出現問題，建議在購買舊樓之前先向按揭專員查詢相關資訊。
| 樓齡 | 一般最長按揭還款期 |
| 40年 | 30年 |
| 50年 | 25年 |
| 60年 | 20年 |
(以上資料只供參考，一切以銀行最終批核為準。)
2. 留意有否僭建
由於舊樓的樓齡可能已經達到四、五十年以上，許多單位往往存在僭建物的情況。如果買家購買的單位存在僭建，則需要承擔相關的法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》要求對僭建物進行改正，如果業主拒絕處理，可能會面臨檢控的風險。要查詢單位是否已經有相關的改善命令，可以通過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」進行查冊，但最好的方法是請專業人士對單位進行調查。此外，舊樓的內部或公共地方可能存在天花剝落和失修等問題，潛在買家應該做好心理準備，預留足夠的維修費用。
3. 搏收購需留意地積比
財團收購舊樓時通常會考慮多個因素，其中之一是地積比率（Plot Ratios）。地積比率是指可發展的總樓面面積與地盤面積之比例。如果地積比率較高，則建築物可以建得更高。此外，如果物業的業權較為集中，並且位於市區地段，一般而言更容易實現收購的目標。打算購買舊樓進行收購的人士應該向相關的專業人士尋求進一步的建議和資訊。
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