2025-07-04 易发睇楼团
市场预期美国联储局最快于本月中的议息会议宣布减息，除了现时正在供楼的业主，计划买楼的准买家亦已经十分关注美国减息将如何影响香港息口以及楼市走势。
美国减息，香港会否立即跟随？
根据历史走势，过往美国开始减息之后，香港方面，在联系汇率制度下，与H按相关的一个月银行同业拆息(HIBOR)会趋近美息，率先跟随逐步回落，而香港银行亦会根据自身情况，决定是否跟随减息，即下调最优惠利率(Prime-rate)。
当美国减息之后，香港银行何时会跟随减息？由于今次加息周期(2022年至2023年)香港银行累计加息只有0.875厘，加息幅度其实远低于美国(累计加息11次达5.25厘)，因此，香港银行需要根据各种外部因素以及自身策略，而决定其减息步伐。
减息对楼市将有何影响？
现时利率已经见顶，减息周期亦预计开始，本地住宅租务市场非常活跃，租金水平已持续攀升并创新高，根据差饷物业估价署资料显示，最新7月份私人住宅租金指数按月升约1.1%，连升5个月，并创5年新高。居住需求大，加上楼价回调，相信楼市将会回复至「供楼抵过租楼」年代，预计会有更多租客「转租为买」。
减息周期下，那类人士将会受惠？
现时大部份业主均使用H按供楼，由于HIBOR持续高企，H按业主近年一直使用锁息位供楼，而近日一个月HIBOR已跌穿4厘，创近一年的新低，一旦美国减息周期开展，HIBOR将会持续下降，而当实际按息跌穿锁息位之后，H按业主便不用以锁息位供楼，利息开支将会节省更多。至于P按业主，当银行调低最优惠利率之后亦可以受惠，减少供楼压力。
对于打算买楼的人士，除了可以受惠利息开支下降，若果银行下调最优惠利率，P按以及H按的锁息上限将同步下降，届时申请按揭时的入息门槛亦将会降低。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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