2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第八十二期 2016年10月5日] 近日新界土地掀起争议，尤其是横洲公屋发展风波，项目原先预计兴建1.7万个单位，容纳约5.2万人，后来政府提出修订方案，将公屋由棕地移至横洲南边的绿化地带和斜坡，可建单位减至约4,000个，容纳人口减至1.23万。
关注横洲公屋计划官乡勾结问题的朱凯廸，当选立法会议员后遭到恐吓，计划因而引起全城关注。但是，事件出现罗生门，行政长官梁振英与两司长口径不一，最后要召开记者会解释事件。
梁振英表示，因复杂规划问题，项目需分期而建，第1期建4,300个及第2、3期建12,700个，分别于2023年及2026年度落成。他并强调兴建1.7万个单位目标不变，先兴建4,000个单位只是先易后难，绝不存在特区政府向地方势力、黑势力妥协。
其后，他指出楼价贵、租金高的情况困扰本港多年，是因为土地供应不足。他解释楼价高并非因建筑成本高，是因为地价贵，而地价高是因供应不足，这令港人尤其是青年人支付不起首期，「好多人营营役役、劳劳碌碌供一世楼，系唔正常」。
众所周知，大多香港市民都关注房屋政策，尤其是关于公屋方面。姑勿论，事件的真相是「官商乡黑」勾结，还是只是执行上遇到困难，都一定会备受关注，香港人一定会留意政府有没有「走数」，不过笔者只是担心日后若其他人士担任行政长官，有关计划的跟进会不了了之。
对于行政长官所言的不正常情况，笔者只可以笑说买不到楼、捱贵租已是常态，难以改变，再加上近日楼市再次升温，多个二手楼盘录得「癫价」成交，包括沙田第一城，26座中层D室，实用面积326平方尺，成交价$478万，平均尺价$14,663，创屋苑两房历史新高。
如果真的要改变，政府必须对症下药，首先，我们要归纳楼价难跌的原因，房屋供应不足必然是其一大原因，根据差饷物业估价署公布的资料，去年私人住宅空置率为3.7%，为1996年以来19年新低。市场求过于供，市民「见盘就抢」，有些楼盘更是高价被消化，因而楼价难以下调，甚至发生不跌反升的情况。
另一方面，资深投资者林一鸣表示：「没有人失业、人工没有跌，就不用急于低价抛售，所以今年楼价很快便回稳。」因此现阶段，没有经济困难的业主不会急于出售单位，抑或是放盘只是为了「试水温」，测试市埸反应及承接力，估计日后业主会因应盘源多少及楼市走势来调整叫价。
另外，由于美国短期内加息机会不大，香港目前仍处于低息环境，有助带动入市气氛，交投因而活跃。其实即使美国宣布加息，香港亦未必会跟随，若香港一直不加息，楼价不会下跌，反之会愈来愈贵，市民难以负担。
上述三个原因中，笔者认为供应不足是最大的因素，故首当其冲的必然是大幅增加房屋供应，尤其是资助房屋，以免市民被迫投入私人房屋市场，从而减少市场需求。除此之外，横洲公屋项目要如期进行，第2及3期不会「走数」，否则轮侯公屋时间难以缩短，有急切住屋需求的被迫捱贵租，更难储钱入市。
中原城市领先指数(CCL)新报137.62（反映2016/09/19至2016/09/25 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.78%，而较上年同期下跌5.75%。
四个分区均录得跌幅，当中新界(东)区跌幅最多，按周下跌1.22%，新报145.39，较上年同期下跌3.93%。九龙区则录得135.29，按周下跌1.18%，而较上年同期下跌6.23%。新界(西)区按周下跌0.71%，新报120.86，较上年同期下跌5.30%。港岛区则录得微跌，按周下跌0.03%，新报149.21，较上年同期下跌6.65%。
-- 尖沙咀港景峰2房 $895万易主 --
世纪21中华物业区域董事司徒永权表示，新近录得尖沙咀港景峰1座低层F室成交，实用面积493平方尺，2房间隔，向西享海景，成交价$895万，实用面积平均尺价$18,154。
-- 天水围天爱苑高层户 $360万获承接 --
祥益地产营业经理黄肇雯表示，新近录得天水围居屋天爱苑成交，单位为A座高层12室，实用面积538平方尺，2房2厅，附设企理装修，减价$10万至$360万(自由市场价)获承接，实用面积平均尺价$6,691，属市场价成交。
-- 北角百福花园2房 成交价$600万--
世纪21北山地产高级客户经理李锦如表示，日前促成北角百福花园百佳阁中层F室成交，实用面积540平方尺，2房间隔，座向西面望楼景，获外区换楼客以$600万承接，实用面积平均尺价$11,111，属市价水平。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $415万易手--
祥益地产营业经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄丽湖居2座中层C室成交，实用面积546平方尺，3房2厅，日前获一名外区上车客以$415万承接，实用面平均尺价$7,601，属市场价成交。
-- 马鞍山荟晴上载楼书 --
宏安地产旗下的马鞍山荟晴，刚上载楼书，项目由2座组成，合共提供364伙，实用面积介乎219至428平方尺，间隔由开放式至2房，所有单位均采开放式厨房设计。 宏安地产行政总裁黄耀雄表示，项目最快于今星期六（8日）在尖沙咀文逊大厦开放3个示范单位，包括1个连装修1房户及2个开放式间隔的清水房，项目最快于月内开卖。
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