2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第八十二期 2016年10月5日] 近日新界土地掀起爭議，尤其是橫洲公屋發展風波，項目原先預計興建1.7萬個單位，容納約5.2萬人，後來政府提出修訂方案，將公屋由棕地移至橫洲南邊的綠化地帶和斜坡，可建單位減至約4,000個，容納人口減至1.23萬。
關注橫洲公屋計劃官鄉勾結問題的朱凱廸，當選立法會議員後遭到恐嚇，計劃因而引起全城關注。但是，事件出現羅生門，行政長官梁振英與兩司長口徑不一，最後要召開記者會解釋事件。
梁振英表示，因複雜規劃問題，項目需分期而建，第1期建4,300個及第2、3期建12,700個，分別於2023年及2026年度落成。他並強調興建1.7萬個單位目標不變，先興建4,000個單位只是先易後難，絕不存在特區政府向地方勢力、黑勢力妥協。
其後，他指出樓價貴、租金高的情況困擾本港多年，是因為土地供應不足。他解釋樓價高並非因建築成本高，是因為地價貴，而地價高是因供應不足，這令港人尤其是青年人支付不起首期，「好多人營營役役、勞勞碌碌供一世樓，係唔正常」。
眾所周知，大多香港市民都關注房屋政策，尤其是關於公屋方面。姑勿論，事件的真相是「官商鄉黑」勾結，還是只是執行上遇到困難，都一定會備受關注，香港人一定會留意政府有沒有「走數」，不過筆者只是擔心日後若其他人士擔任行政長官，有關計劃的跟進會不了了之。
對於行政長官所言的不正常情況，筆者只可以笑說買不到樓、捱貴租已是常態，難以改變，再加上近日樓市再次升溫，多個二手樓盤錄得「癲價」成交，包括沙田第一城，26座中層D室，實用面積326平方呎，成交價$478萬，平均呎價$14,663，創屋苑兩房歷史新高。
如果真的要改變，政府必須對症下藥，首先，我們要歸納樓價難跌的原因，房屋供應不足必然是其一大原因，根據差餉物業估價署公布的資料，去年私人住宅空置率為3.7%，為1996年以來19年新低。市場求過於供，市民「見盤就搶」，有些樓盤更是高價被消化，因而樓價難以下調，甚至發生不跌反升的情況。
另一方面，資深投資者林一鳴表示：「沒有人失業、人工沒有跌，就不用急於低價拋售，所以今年樓價很快便回穩。」因此現階段，沒有經濟困難的業主不會急於出售單位，抑或是放盤只是為了「試水溫」，測試市埸反應及承接力，估計日後業主會因應盤源多少及樓市走勢來調整叫價。
另外，由於美國短期內加息機會不大，香港目前仍處於低息環境，有助帶動入市氣氛，交投因而活躍。其實即使美國宣布加息，香港亦未必會跟隨，若香港一直不加息，樓價不會下跌，反之會愈來愈貴，市民難以負擔。
上述三個原因中，筆者認為供應不足是最大的因素，故首當其衝的必然是大幅增加房屋供應，尤其是資助房屋，以免市民被迫投入私人房屋市場，從而減少市場需求。除此之外，橫洲公屋項目要如期進行，第2及3期不會「走數」，否則輪侯公屋時間難以縮短，有急切住屋需求的被迫捱貴租，更難儲錢入市。
中原城市領先指數(CCL)新報137.62（反映2016/09/19至2016/09/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.78%，而較上年同期下跌5.75%。
四個分區均錄得跌幅，當中新界(東)區跌幅最多，按周下跌1.22%，新報145.39，較上年同期下跌3.93%。九龍區則錄得135.29，按周下跌1.18%，而較上年同期下跌6.23%。新界(西)區按周下跌0.71%，新報120.86，較上年同期下跌5.30%。港島區則錄得微跌，按周下跌0.03%，新報149.21，較上年同期下跌6.65%。
-- 尖沙咀港景峰2房 $895萬易主 --
世紀21中華物業區域董事司徒永權表示，新近錄得尖沙咀港景峰1座低層F室成交，實用面積493平方呎，2房間隔，向西享海景，成交價$895萬，實用面積平均呎價$18,154。
-- 天水圍天愛苑高層戶 $360萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍居屋天愛苑成交，單位為A座高層12室，實用面積538平方呎，2房2廳，附設企理裝修，減價$10萬至$360萬(自由市場價)獲承接，實用面積平均呎價$6,691，屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 成交價$600萬--
世紀21北山地產高級客戶經理李錦如表示，日前促成北角百福花園百佳閣中層F室成交，實用面積540平方呎，2房間隔，座向西面望樓景，獲外區換樓客以$600萬承接，實用面積平均呎價$11,111，屬市價水平。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $415萬易手--
祥益地產營業經理謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊麗湖居2座中層C室成交，實用面積546平方呎，3房2廳，日前獲一名外區上車客以$415萬承接，實用面平均呎價$7,601，屬市場價成交。
-- 馬鞍山薈晴上載樓書 --
宏安地產旗下的馬鞍山薈晴，剛上載樓書，項目由2座組成，合共提供364伙，實用面積介乎219至428平方呎，間隔由開放式至2房，所有單位均採開放式廚房設計。 宏安地產行政總裁黃耀雄表示，項目最快於今星期六（8日）在尖沙咀文遜大廈開放3個示範單位，包括1個連裝修1房戶及2個開放式間隔的清水房，項目最快於月內開賣。
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