2024-04-27 28HSE 编辑部
美国联储局本周估计加息，香港跟随机会极大，一旦加息将直接影响市民每月供款，对楼价势必造成压力。回看发展商近月卖楼，虽开价克制，但仍未见新盘愿意带头减价，大多数只低调增加折扣优惠等，反映发展商心态仍然忐忑，并观望后市发展。而将时间线拉回2008年的大跌市，由于当年楼市几个月内就大跌两成，发展商的做法就乾脆狠辣许多，几乎绝大多数新盘在几个月间普遍减价两成，甚至个别发展商一减就四成，真正以「去货」为大前提。
当年海啸杀埋身 骨牌式劈价
根据中原城市领先指数CCL，楼价由去年8月时的高位至今，一年多已下跌10.5%，跌幅其实相当惊人，甚至超过新冠肺炎疫情发生的2019年6月至2020年8月的8.6%。即是一个500万元的单位，一年内卖平52.5万元，跌至447.5万元，且跌势暂未见停止。回顾近年，类似的跌势出现在2015至2016年之间，当时政府加辣、股市大跌、美国加息等，CCL在6个月内由高位直插13%。
而对上一个「超级跌市」则数到2008年，当时美国雷曼事件引发金融海啸，CCL在10个月内急跌逾23%。由于大跌市在不足一年内发生，楼宇价值大跌，导致2008年第四季负资产数字升至10,949宗。当年新盘市场出现极罕见的「人踩人大劈价」，楼市低谷时，几乎绝大多数新盘在几个月间普遍减价两成，甚至个别发展商一减就四成，以「去货」为大前提。
翻查资料，当年首个高调减价推售的新盘要数到泛海的香港仔南湾御园，发展商2008年中以尺价9,444元开售，2009年2月就大幅劈价四成，以每尺6,087元重推12伙，并推出95%高成数按揭吸客。至于其他减价新盘还有，元朗翠峦减价两至三成、红磡海滨南岸减价三至四成、鰂鱼涌CASA 880减价一成半至两成。整个环境几乎是「骨牌式」减价。
发展商引二按「派定心丸」
而最经典个案，当属华置的湾仔York Place，2008年7月以平均尺价1.5万元售出35伙，买家全部建期付款，惟至2009年初，经历跌市洗礼，发展商最终决定将20%订金视作折扣，回赠给买家以协助上会，均尺亦变相回落至1.2万元，可说史无前例。其后发展商更狠劈四成去货。而华置同系旺角MOD 595当时亦减价两成至两成半卖楼。
承上所述，2008年不少新盘均推出高成数按揭，95%按揭司空见惯。当时有报道曾指，为免新盘爆发挞订潮进一步推冧楼市，2008年底不乏发展商为新盘引入二按「派定心丸」，例如沙田嘉御山就曾表明会提供20%至25%二按，恒地旗下亦有新盘言明有需要时会提供二按，另有发展商表示会接受买家延长成交期等。至于近年其他跌市卖楼做法，还有加佣促销变相减价等。
「财爷plan」或触发挞订潮
时至今天，楼市疲态已现，虽然跌幅未有如当年急速，但按照目前「阴乾式」下跌，尤其本港加息周期才刚开始，难言未来走势如何。再加上因为政府今年2月23日放宽按揭保险计划，俗称「财爷plan」，目前市面上新盘销售时大多以此作招徕，导致建期付款比例急升至八至九成，未来楼市如进一步下跌，会否再度爆发挞订潮，而发展商又会如何应对，都值得关注。
◆记者 颜伦乐
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