2024-05-10 28Hse Editor
美國聯儲局本周估計加息，香港跟隨機會極大，一旦加息將直接影響市民每月供款，對樓價勢必造成壓力。回看發展商近月賣樓，雖開價克制，但仍未見新盤願意帶頭減價，大多數只低調增加折扣優惠等，反映發展商心態仍然忐忑，並觀望後市發展。而將時間線拉回2008年的大跌市，由於當年樓市幾個月內就大跌兩成，發展商的做法就乾脆狠辣許多，幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成，甚至個別發展商一減就四成，真正以「去貨」為大前提。
當年海嘯殺埋身 骨牌式劈價
根據中原城市領先指數CCL，樓價由去年8月時的高位至今，一年多已下跌10.5%，跌幅其實相當驚人，甚至超過新冠肺炎疫情發生的2019年6月至2020年8月的8.6%。即是一個500萬元的單位，一年內賣平52.5萬元，跌至447.5萬元，且跌勢暫未見停止。回顧近年，類似的跌勢出現在2015至2016年之間，當時政府加辣、股市大跌、美國加息等，CCL在6個月內由高位直插13%。
而對上一個「超級跌市」則數到2008年，當時美國雷曼事件引發金融海嘯，CCL在10個月內急跌逾23%。由於大跌市在不足一年內發生，樓宇價值大跌，導致2008年第四季負資產數字升至10,949宗。當年新盤市場出現極罕見的「人踩人大劈價」，樓市低谷時，幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成，甚至個別發展商一減就四成，以「去貨」為大前提。
翻查資料，當年首個高調減價推售的新盤要數到泛海的香港仔南灣御園，發展商2008年中以呎價9,444元開售，2009年2月就大幅劈價四成，以每呎6,087元重推12伙，並推出95%高成數按揭吸客。至於其他減價新盤還有，元朗翠巒減價兩至三成、紅磡海濱南岸減價三至四成、鰂魚涌CASA 880減價一成半至兩成。整個環境幾乎是「骨牌式」減價。
發展商引二按「派定心丸」
而最經典個案，當屬華置的灣仔York Place，2008年7月以平均呎價1.5萬元售出35伙，買家全部建期付款，惟至2009年初，經歷跌市洗禮，發展商最終決定將20%訂金視作折扣，回贈給買家以協助上會，均呎亦變相回落至1.2萬元，可說史無前例。其後發展商更狠劈四成去貨。而華置同系旺角MOD 595當時亦減價兩成至兩成半賣樓。
承上所述，2008年不少新盤均推出高成數按揭，95%按揭司空見慣。當時有報道曾指，為免新盤爆發撻訂潮進一步推冧樓市，2008年底不乏發展商為新盤引入二按「派定心丸」，例如沙田嘉御山就曾表明會提供20%至25%二按，恒地旗下亦有新盤言明有需要時會提供二按，另有發展商表示會接受買家延長成交期等。至於近年其他跌市賣樓做法，還有加佣促銷變相減價等。
「財爺plan」或觸發撻訂潮
時至今天，樓市疲態已現，雖然跌幅未有如當年急速，但按照目前「陰乾式」下跌，尤其本港加息周期才剛開始，難言未來走勢如何。再加上因為政府今年2月23日放寬按揭保險計劃，俗稱「財爺plan」，目前市面上新盤銷售時大多以此作招徠，導致建期付款比例急升至八至九成，未來樓市如進一步下跌，會否再度爆發撻訂潮，而發展商又會如何應對，都值得關注。
◆記者 顏倫樂
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