摩根大通预警政府「三招」压抑楼价

[28Hse 三地产焦点 第二百二十期 2019年6月5日] 香港楼价高企，市民难以负担，相信不少人都希望政府出手整顿楼市，令到大家上车有望。近日有大行预测政府会「出招」压抑楼价，更估计会有「三招」，你信不信呢？

美资大行摩根大通发表报告，指出香港住宅楼市气氛显著改善，预期下半年香港住宅楼价还会再涨5%，令到全年楼价涨幅约达10%，而新盘成交量亦将持续增加。

随着楼价有机会进一步上升，摩通预警政府会推出3项整顿措施，包括加强对非香港永久性居民置业的限制、遏抑投资需求及提高银行按揭贷款风险权重，以务令楼价回落至负担水平。

事实上，对于非香港永久性居民及投资者，政府并不是没有「出招」，凡非香港永久性居民或以公司名义在港置业，都须缴交15%买家印花税；而即使你是香港永久性居民，购买第2层物业时都要划一缴交15%印花税。

为遏止楼价升势，摩通认为政府需将印花税显著提高，或者参考内地的限购令，以透过行政措施去限制非香港永久性居民置业，或限制大家购入多于1个单位。

而大行估计的第三招压抑楼市措施，是提高银行按揭贷款风险权重。他们指出低息环境是买家继续争相入市的诱因，当政府增加银行承造按揭的成本，可能间接刺激银行上调按揭利率，从而改变低息环境。

姑勿论以上的措施是否真的会推出，但这样措施真的有用吗？增加买家印花税不是无用，只是实际成效未必令人满意，尤其是有不少投资者或非香港永久性居民，是购买公司持有的物业。

以「转让公司股份」形式的买卖，卖方是直接转让公司股份予买家，出售物业时，双方各需付0.1%的印花税（或者买方直接付0.2%的印花税）。换言之，即使政府增加买家印花税的税率，对他们是没有影响的。

坦白说，笔者不相信政府会推出「三招」，估计会等待中美贸易战缓和，或者结束后，楼市有没有什么大变化后，再另作打算，所以相信现时会出新招的机会不大。

无可否认，政府过去曾推出多项遏抑楼价措施，但实际成效不大。要令楼市大幅下跌的方法，一定是大量增加土地及房屋供应，政策只属辅助性质，但有总好过无。

如果要建议一个政策给政府的话，笔者认为政府可优先考虑活化二手市场，以协助市民上车，例如将空置税由一手市场扩大至二手物业、或者增加更多「白居二」名额，以释放更多未补地价的居屋，令市场供应有所增加。

中原城市领先指数(CCL)最新录得189.42（反映2019/05/20至2019/05/26 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.42%，较上年同期上升4.32%。

本周九龙及新界(东)区均录得跌幅，分别按周下跌0.08%及0.94%，新报188.21及198.95，反之较上年同期分别上升7.18%及0.55%。而新界(西)区升幅最多，按周上升1.43%，最新录得172.46，较上年同期上升5.12%。港岛区新报197.46，按周上升0.54%，较上年同期上升2.56%。

-- 北角嘉信大厦2房 $795万获承接 --
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，新近录得北角嘉信大厦成交，单位为A座中层04室，实用面积510平方尺，2房间隔，望开扬楼景，获区外上车客以$795万承接，实用面积平均尺价$15,588，属市价水平。

-- 天水围天富苑3房 $440万易主 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前促成天水围居屋天富苑E座高层5室易主，实用面积650平方尺，3房2厅，原叫价$500万，后减价$440万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$6,769，属市场价成交。

-- 大坑尚峦1房 $860万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前促成铜锣湾庄苑成交，单位为低层C室，实用面积414平方尺，2房间隔，座向西北望楼景，成交价$750万，实用面积平均尺价$18,116。

-- 屯门宝怡花园2房 $570万--
祥益地产分行经理黄文乐表示，新近录得屯门宝怡花园3座中层A室，实用面积480平方尺，2房2厅，累减$20万，获区内上车客以$570万购入，实用面积平均尺价$11,875，属市场价成交。

-- 何文田晟林上载楼书 --
由福晟国际持有的何文田晟林上载楼书，项目位于喇沙利道6号，提供79伙，标准单位由1房至2房，实用面积由260至419平方尺，当中包括5伙特色单位。
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