2025-07-17 28HSE 编辑部
自从政府降低物业印花税的费用，400万元或以下的物业的从价印花税划一为$100，吸引到部份投资者投资细价楼，另外，去年二月份政府宣布全面撤销三大辣税，加上今年政府放宽物业印花税，亦为短线投资带来诱因，当中元朗、屯门个别屋苑更成为热门的短线投资胜地。然而，短线投资物业除了要留意物业价格，申请按揭细节亦不容忽视，笔者今次解说短线投资细价楼按揭3大注意事项。
（一）申请按揭注意罚息期
长线买入住宅物业，申请按揭时一般会较留意按揭利息及相关回赠及优惠；短线投资住宅物业，由于大有机会于一、两年内将物业卖出，买家首要考虑的反而是罚息期，即买家在指定时段内提前还款，银行会收取指定费用。现时市场上按揭罚息一般为两至三年，假设买入单位时，选择了罚息期为2年、罚款为按揭额2%的按揭计划，以贷款额300万元计算，如果在2年内卖出单位，便要支付300万元 X 2%＝$60,000的罚款。现时每间银行的罚息期不同，建议谘询大型及专业的按揭转介公司，找出最利好自己情况的按揭计划。
（二）按揭利息影响回报
短线投资物业如果需要申请按揭，要计算利息成本，假设买入400万元的物业，申请7成按揭即共280万元贷款，昔日如以P按3.5厘计算，首年利息开支已高达$97,143。不过选用H按如遇上拆息低企，可有利缩减利息开支。约以截稿日（7月11日）拆息1.08%，按息2.38厘计算，首年利息开支则降至$64,937，较锁息上限已减少$32,206，有利短线投资物业获得正回报。
（三）摸货不能申请按揭
摸货是短线物业买卖中其中一种现象，即指业主与买家签署买卖合约后，买家再以确认人身份于成交日前转让物业予另一位新买家。不过，基于风险考虑，银行一般都不会受理摸货物业按揭申请，所以打算接手摸货物业的买家，一般只能「FULL PAY」购买物业，事前资金安排要做足准备。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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