2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第五十七期 2016年4月13日] 市建局资助出售房屋「焕然壹居」原定于5月初拣楼，后突然提前安排申请人于4月5日起一连4日到大角咀售楼处拣楼，其后延长销售时间至本月22日(星期五)。市建局解释是完成电脑抽签程序后，资格审核工作进展顺利，希望合资格申请者可尽快拣楼，故提前拣楼。市建局的解释看似合理，但此「奇怪」举动却令人怀疑，担心这是暗示后市不明朗，是大跌的警告、先兆。
「焕然壹居」提早让买家拣楼的行为，感觉像是与发展商斗快抢客，引起市民们的热烈讨论。除此之外，价钱亦惹起了大家关注，项目原售价是同区楼价80%，但基于楼市急跌的情况下，单位的售价已变成同区价86%，即是日后如果业主需转售单位时，由原本需补回20%的折扣优惠，变为只需补回14%，有关修订不会影响单位的实际售价。
因楼市走势偏淡，影响项目的销情，首日仅录得19宗成交。市建局原定安排了68名申请人到场拣楼，但最终只有20人现身，「甩底」率高达7成。当中更有一名中签者于签订临时买卖合约前，再三考虑后认为不划算，最终放弃购楼。
「焕然壹居」提供338个单位，由今年1月初接受申请，总共收到12,685份申请表，当中有些申请表因重复或无效支票而被取消。在12,642份有效的申请当中，单身人士申请者约占65%。项目于3日内拣楼出席率维持不足三成，累售49伙，占推售总数约14%。
新近频频录得一手挞订、二手劈价，而现在「焕然壹居」又发生滞销情况。笔者认为这正正反映买家及业主的心态，基于近期楼市下调迹象较为明显，导致他们入市更审慎，因为一旦轻易入手，单位有机会会因楼市持续下滑而即时沦为「负资产」。
相信「负资产」一词，大家并不会陌生，意指物业当前市值低于未偿还按揭馀额。「焕然壹居」现于楼价下调时，提供高成数按揭，若日后楼价持续下跌，于楼价高位入市及选用高成数按揭的业主便容易较先跌入「负资产」行列，另有机会发生银行估价不足的情况。
「焕然壹居」是资助性质房屋，原意是帮助市民上车，但由于其售价并没有跟随大市调整，有人觉得这违背了项目的初衷，笔者亦相当认同，市建局没有因应市场的变化而调整价格，某程度是将楼市下调风险转嫁到申请人身上，感觉像「害」市民多于帮市民。
市建局非执董麦美娟指，过去曾与政府讨论，如焕然壹居至年底仍有单位卖剩，将不会囤积，当局会以市价将单位出售。笔者认为很矛盾，现在说日后会依市价出售，现在又怎会有买家购买呢？而如果采用此方法，对现时已入手的买家或未有申请的合资格人士又是否公平呢？又如何安排「甩底」拣楼的准买家次序呢？「早知如此，何必当初」，上述的问题并不易解决，相信当初决意下调售价可能会更好。
当然，笔者亦明白市建局现时下调楼价是不太可能，但可从楼盘的折扣率入手，以刺激买家的购买意欲，及减低造成负资产的风险。由于后市不明朗，而且单位定价与拣楼时间相隔甚远，导致售价不贴近买家购买力，故此，笔者认为要增加项目吸引力，市建局必须灵活变通，否则只会成为「蟹货」。
而对于日后要推出的资助房屋，笔者认为要汲取是次的经验，政府可放宽其制度，考虑改变公营机构的售楼方式，仿效私人发展的做法，缩短开售时间，在公布价单后数天，准业主就可以拣楼，这可避免定价未贴近最新市况。
中原城市领先指数(CCL)新报127.84（反映2016/03/28至2016/04/03 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.30%，但较上年同期下跌10.20%。
本周4个分区只有新界(东)区录得跌幅，新报134.02，按周下跌0.53%，亦较上年同期下跌8.27%。而港岛区升幅最多，新报135.47，按周上升1.28%，较上年同期下跌11.83%。九龙区按周上升1.14%，最新录得125.43，但较上年同期下跌高达12.07%。新界(西)区录得113.56，按周上升0.08%，较上年同期下跌8.96%
-- 海怡半岛19座低层户 $690万易主 --
世纪21悦来登地产经理吴力光表示，新近录得鸭脷洲海怡半岛19座低层A室成交，单位实用面积580平方尺，采2房连套房加工人房间隔，向西北望街景，原开价$720万放盘，后减价$30万至$690万易主，实用面积平均尺价$11,897。
-- 大坑龙涛苑少海景 $780万获承接 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前录得大坑龙涛苑2座低层B室成交，单位实用面积548平方尺，2房间隔，座向西北望少海景，单位放盘半年，原开价$850万，终劈价$70万，获区外换楼客以$780万承接，实用面积平均尺价$14,234，减价后仍高市价一成。
-- 屯门启丰园2房 $310万易手--
祥益地产高级营业经理潘钰恒表示，新近录得屯门启丰园成交，单位为3座中层H室，实用面积330平方尺，2房1厅，拥开扬海景，附设企理装修，日前获一名区内客以$310万承接单位，实用面积平均尺价$9,394，属市场价成交。
-- 屯门居屋翠宁花园高层 累减$35万售出--
祥益地产分行主管林英杰表示，日前录得屯门居屋翠宁花园成交，单位为1座高层K室，实用面积431平方尺，2房1厅，座拥开扬河景，业主累减达$35万，以$305万（自由市场价）获承接，实用面积平均尺价$7,077，属市场价成交。
-- 将军澳海天晋加推68伙 --
新地发展的将军澳海天晋昨加推68伙，公布全新4号价单，涵盖1至4房单位，包括12伙特色户，单位价单定价介乎$494.3万至$3,463.9万，价单尺价介乎$13,592至$29,330，以折扣率11%计算，折实价$439.9万至$3,082.9万，折实尺价则由$12,097至$26,104。 再者，发展商推出新地员工优惠，可享额外售价5%员工折扣及高达成交价5%的现金回赠。另项目亦公布推出第8座6个海景户以招标形式发售，招标期由本月14日至30日。
-- 天铸第2期公布销售安排--
由新地发展的何文田天铸第二期早前公布销售安排，41伙将于本周五（15日）发售。新地副董事总经理雷霆表示，项目加推的42个单位属于原价加推，基于项目销情理想，完成本周五的销售后，项目将会封盘，留待第四季现楼时才重推。 根据资料，42个的加推单位，价单定价由$1,970.5万至9,543.5万，价单尺价由$18,798至$46,386，以折实价计最平由$1,744万，至最贵的$8,446万。
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