2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第十七期 2015年7月1日] 早前有一名曾到访南韩的女士，到青衣一医疗中心求诊时，列入怀疑感染中东呼吸综合症（俗称新沙士），送往玛嘉烈医院治理。当时整个青衣顿变一个「死城」，商场人流大减。相信大家2003年都曾经历过沙士一役，都会很担心香港会再次中招，而笔者对此事亦十分关注，阅读多份报章，以及浏览各大讨论区，当中笔者最记得的留言是「青衣会唔会成为另一个淘大？」
03年沙士爆发，淘大花园是疫情重灾区，政府更将E座隔离10天，买卖及租赁几乎无人问津，楼价不断下跌。03年8月屋苑的实用面积每尺为$2,132，比当时新界区的平均尺价$2,285还要低，而租金亦由当初的$6,000至$6,500，跌至沙士后约$5,000，跌幅约16.7至23.1%。
事情完结后，屋苑楼价亦需较多时间才可以恢复，03年至07年9月的楼价升幅一直落后全港平均水平逾10%，直到07年，屋苑楼价亦渐渐被「炒起」，由以前人人抢著买变成现在难以入货。牛头角淘大花园P座高层05室，实用面积356平方尺，采两房间隔，以$538万易手，实用尺价15,112，创屋苑分层尺价历史新高，尺价较03年相差高达609%。
那究竟青衣会不会成为另一个淘大？大家众说纷纭，有人认为倘若发现新沙士确诊个案，由于现时本港市埸交投气氛良好，故对本港楼价不会造成大影响；亦有人预计本港楼价有机会下跌10%至15%。但其实这一切只是假设，香港暂未有确诊个案。
而笔者觉得即使新沙士爆发，青衣屋苑楼价并不会像淘大那样大跌，因为始终人们已经历过沙士，不会再那么惊慌，而且好多人都后悔当初平售淘大花园，人是会汲取历史教训的，笔者相信他们会宁愿持货都不愿平放，就好像凶宅亦是有市场的。
其实除了新沙士外，现时仍有多个因素可影响楼市的升与跌，如政改被否决、美国加息、房屋供应以及深港通有望下半年通车等，这些都会令我们难以估计楼市的走势。
而房屋供应方面，行政长官梁振英早前发表任内第三份《施政汇报》，提到了房屋问题，描述了特区政府在短期、中期、长期土地发展和房屋兴建的进度，表示私楼今年落成量为1.3万个，而明年落成量约有2万个，较过去10年平均落成量高约72%，为10年来的新高，有望扭转长期以来房屋供求严重失衡的局面，并会继续以多管齐下的方式增加房屋土地供应，回应市民置业的诉求。
而且政府定下了目标，未来10年供应48万个单位，当中公营房屋占29万个(20万个公屋及9万个资助出售单位)，私营房屋则占19万个。根据香港房委会最新的「公营房屋建设计划」，在2015/16至2019/20年度的5年内，房委会将会兴建合共9.31万个公营房屋单位(包括7.55万个公屋及1.76万个资助出售单位)，其中约34,500个公屋单位及约3,000个资助出售单位将于这两年落成。
心水清的会员，应该会发现政府所订下兴建29万个公营房屋目标是难以达成，首5年房委会可兴建9.31万个公营房屋，连同房协将建成约2,700个公营房屋单位(包括约1,100个出租单位及约1,600个资助出售单位)，即总共兴建9.58万个单位，只占29万个公营房屋约33%，即剩下的5年要兴建约19.42万个，平均每年需兴建38,840个单位，相对有点难。而私楼方面，供应量应该可达标，明年落成量约有2万个，如果照这落成量，10年即有20万个，比目标的19万还要多。
说真的，笔者觉得政府的目标有点过大，可以提供那么多公营房屋单位机会很微。话虽如此，最后的答案真的要看10年后政府会否修改目标，又或者「走数」。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.87（反映2015/6/15至2015/6/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.27%，但较上年同期上升17.09%。
本周港岛及九龙区均录得升幅，当中九龙区升幅最多，新报140.1，按周上升0.42%，较上年同期上升17.81%。而港岛区亦录得升幅，最新录得152.43，较上周上升0.29%，较上年同期上升16.51%。新界(东)区新报147.9，按周下跌1.11%，而较上年同期上升17.85%。新界(西)区较上周下跌1.87%，新报127.05，较上年同期上升22.82%。
-- 富康花园低层户 $440万易手 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得一宗买卖成交，单位为将军澳富康花园4座低层K室，实用面积431平方尺，建筑面积504平方尺，座向西北望园景，获区内买家以$440万(自由市场价)承接，实用面积平均尺价$8,730，而建筑面积平均尺价$10,208，属市价成交。
-- 建康花园3房 低市价一成成交 --
世纪21北山地产高级客户经理彭志伟表示，新近录得一宗买卖成交，单位为北角建康花园低层C室，实用面积496平方尺，建筑面积682平方尺，采3房间隔，向东望街扬景，获区外换楼客以$655万承接，实用面积平均尺价$13,201，建筑面积平均尺价$9,604，低市价一成成交。
-- 启丰园高层 实用尺价属破顶纪录 --
祥益地产分行主管陈阿丽表示，新近促成一宗成交，单位为启丰园1座高层H室，实用面积330平方尺，建筑面积473平方尺，2房1厅，日前获区内客垂青，成交价$370万，实用面积平均尺价$11,212，建筑面积平均尺价$7,822，实用面积尺价属破顶纪录。
-- 万宝大厦中层户 $7,000租出 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，屯门万宝大厦日前录得一宗租赁成交，单位为中层C室，实用面积254平方尺，建筑面积346平方尺，获区内客以$7,000租入单位，实用面积平均尺租$27.6，而建筑面积平均尺租为20.2元。 据知，租客锺情该单位内笼间隔实用，而且附设企理装修。
-- 荃景花园1座$1.15万租出 --
星辉地产代理高级营业员刘小姐表示，新近录得一宗租赁成交，单位为荃湾荃景花园1期1座中层H室，实用面积372平方尺，建筑面积473平方尺，获同区客以$11,500承租，实用面积平均尺租$30.9，而建筑面积平均尺租$24.3。
-- 荃湾中心1座低层 $348万易手 --
星辉地产代理高级营业员刘小姐表示，日前荃湾中心录得一宗买卖成交，单位为1座(广州楼)低层G室，实用面积354平方尺，建筑面积455平方尺，获外区客以$348万承接，实用面积平均尺价$9,831，建筑面积平均尺价$7,648。
-- 登峰‧南岸最快下周上载楼书 --
由九建发展的南区田湾项目昨(30日)举行命名仪式，正式命名为登峰‧南岸。九龙建业有限公司市务及销售部总经理杨聪永指，集团有不少邻近湾岸的项目，故将有关同类项目取名为「the COASTAL湾岸系列」，登峰‧南岸为系列的第二个项目。 项目提供150个单位，间隔由开放式至2房设计，实用面积300平方尺以下1房单位占约50%，约17%为200馀平方尺开放式户，约33%为400多平方尺2房户，八成单位向南，望海景。 杨氏指，项目楼书仍在准备当中，最快下周上载，最快下月开售。
-- 维港‧星岸短期内上载楼书 --
长实旗下的红磡维港‧星岸昨(30日)公布最新销售部署，长实地产投资董事郭子威及长实营业经理曹晈明以打手印形式正式启动项目，并将于俄罗斯、德国、英国、西班牙、新加坡及内地主要一线城市举行推介活动。 郭子威表示，会正式向代理发出项目的宣传委托，项目楼书亦会于短期内上载至物业官方网站，并会视乎市场反应，决定是否最快本月开售。他又指，项目定价为市场可接受的水平。
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