2025-10-13 28HSE 编辑部
整体楼市回归淡静，各大全新盘仍处于部署开售阶段，周末新盘市场以馀货销售为主，录得约82宗成交，按周上升20%；相较之下，二手市场表现疲弱，四大代理统计的十大屋苑周末成交量全线下跌，其中中原地产自上周录得15宗成交，创该行近3个月新高后，本周急跌至9宗，创近5周新低，各区个别成交价普遍低于市价，反映楼价仍处于摸底阶段，未正式步入升势。
映湾园豪装高层靓景放盘｜809尺｜叫价$790万｜尺价$9,765
新盘柏珑III将成焦点 馀货销售持续活跃
刚过去的周末，新盘市场虽然以馀货为主，但整体成交有所回升，录得约82宗买卖，按周增加20%。根据美联数据显示，截至10月9日，今年一手成交已累积达15,636宗，超越去年全年15,519宗，创下4年新高。该行表示，随着减息效应持续发酵，楼市气氛逐步改善，吸引用家以及长短线投资者入市，预期今年一手成交量将突破2万宗，有望成为2013年实施一手条例以来的新高。
短期内市场焦点集中在港铁锦上路站全新盘柏珑III。该项目上周公布首张价单，提供138伙单位，折实价由466.62万至905.6万元，尺价介乎12,629至16,143元，折实平均尺价约13,900元，较三年前推出的柏珑I及II首批均价大幅下调逾两成。柏珑III总共提供680伙，市场预期此盘将有效推动今年新盘成交量进一步上升。然而，柏珑I及II近月挞订个案频现，主要因买家多采用建筑期付款方式，在长楼花期内需承受楼价波动风险。因此，新一批买家在入市时需保持谨慎。
柏珑II周末亦录得3宗成交，当中最高成交价及尺价为1座17楼B7单位，实用面积352平方尺，成交价$570.3万元，尺价16,203元。启德柏蔚森III则以招标形式售出4伙，其中1座22楼E单位，实用面积383平方尺，属两房间隔，成交价812.1万元，尺价21,204元。而豪宅市场方面，何文田加多利山ST. GEORGE'S MANSIONS最新售出1座22楼C室，实用面积764平方尺，两房间隔，成交价2,620万元，尺价34,293元，料为今年九龙区两房单位一手成交的最高尺价。
随着新盘馀货去货速度加快，累积货尾量持续减少。美联研究指出，截至9月底全港累积货尾量（包括楼花及现楼）录约19,840伙，连跌8个月，并终结连续25个月高于2万伙水平的纪录。美联预计，发展商将持续积极推售馀货，预期一手成交持续活跃，馀货将进一步减少，料今年底或跌至约1.9万伙水平。
二手乍暖还寒 买家转趋审慎
相比之下，二手市场仍未脱离低迷状态，成交量及成交价均未见显著改善。四大代理统计的十大屋苑周末成交量全线下跌，其中中原地产录得9宗成交，较上周的15宗大幅回落，创近5周新低。部分屋苑成交价仍低于市场估值，例如东涌映湾园最新成交单位为1座低层H室，实用面积956平方尺，三房间隔，成交价805万元，较市价低约2%，尺价为8,421元。原业主于2014年以520万元购入，持货约11年，账面获利285万元，升值约55%。此外，将军澳新都城二期6座低层单位亦以低于市价成交，该单位实用面积441平方尺，附设107平方尺平台，成交价521万元，尺价约11,814元，较市价低约3%。买家因喜爱单位间隔实用且附设平台，于积极议价后获业主减价19万元，最终以521万元承接作自住用途。原业主于2022年1月以675万元购入，持货约3年，是次转手账蚀154万元，亏损幅度达22.8%。
整体而言，当前楼市仍处于调整阶段，楼价未见明显反弹，除了新盘继续以低价姿态登场、二手亦不乏低于市价成交，显示楼价仍在摸底。随着减息效应进一步显现，市场气氛有望改善，唯买家仍需慎重评估风险。
新都城凤凰楼王放盘｜363尺｜叫价$528万｜尺价$14,545
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