整體樓市回歸淡靜,各大全新盤仍處於部署開售階段,周末新盤市場以餘貨銷售為主,錄得約82宗成交,按周上升20%;相較之下,二手市場表現疲弱,四大代理統計的十大屋苑周末成交量全線下跌,其中中原地產自上周錄得15宗成交,創該行近3個月新高後,本周急跌至9宗,創近5周新低,各區個別成交價普遍低於市價,反映樓價仍處於摸底階段,未正式步入升勢。
映灣園豪裝高層靚景放盤|809呎|叫價$790萬|呎價$9,765
新盤柏瓏III將成焦點 餘貨銷售持續活躍
剛過去的周末,新盤市場雖然以餘貨為主,但整體成交有所回升,錄得約82宗買賣,按周增加20%。根據美聯數據顯示,截至10月9日,今年一手成交已累積達15,636宗,超越去年全年15,519宗,創下4年新高。該行表示,隨着減息效應持續發酵,樓市氣氛逐步改善,吸引用家以及長短線投資者入市,預期今年一手成交量將突破2萬宗,有望成為2013年實施一手條例以來的新高。
短期內市場焦點集中在港鐵錦上路站全新盤柏瓏III。該項目上周公布首張價單,提供138伙單位,折實價由466.62萬至905.6萬元,呎價介乎12,629至16,143元,折實平均呎價約13,900元,較三年前推出的柏瓏I及II首批均價大幅下調逾兩成。柏瓏III總共提供680伙,市場預期此盤將有效推動今年新盤成交量進一步上升。然而,柏瓏I及II近月撻訂個案頻現,主要因買家多採用建築期付款方式,在長樓花期內需承受樓價波動風險。因此,新一批買家在入市時需保持謹慎。
柏瓏II周末亦錄得3宗成交,當中最高成交價及呎價為1座17樓B7單位,實用面積352平方呎,成交價$570.3萬元,呎價16,203元。啟德柏蔚森III則以招標形式售出4伙,其中1座22樓E單位,實用面積383平方呎,屬兩房間隔,成交價812.1萬元,呎價21,204元。而豪宅市場方面,何文田加多利山ST. GEORGE'S MANSIONS最新售出1座22樓C室,實用面積764平方呎,兩房間隔,成交價2,620萬元,呎價34,293元,料為今年九龍區兩房單位一手成交的最高呎價。
隨着新盤餘貨去貨速度加快,累積貨尾量持續減少。美聯研究指出,截至9月底全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約19,840伙,連跌8個月,並終結連續25個月高於2萬伙水平的紀錄。美聯預計,發展商將持續積極推售餘貨,預期一手成交持續活躍,餘貨將進一步減少,料今年底或跌至約1.9萬伙水平。
二手乍暖還寒 買家轉趨審慎
相比之下,二手市場仍未脫離低迷狀態,成交量及成交價均未見顯著改善。四大代理統計的十大屋苑周末成交量全線下跌,其中中原地產錄得9宗成交,較上周的15宗大幅回落,創近5周新低。部分屋苑成交價仍低於市場估值,例如東涌映灣園最新成交單位為1座低層H室,實用面積956平方呎,三房間隔,成交價805萬元,較市價低約2%,呎價為8,421元。原業主於2014年以520萬元購入,持貨約11年,賬面獲利285萬元,升值約55%。此外,將軍澳新都城二期6座低層單位亦以低於市價成交,該單位實用面積441平方呎,附設107平方呎平台,成交價521萬元,呎價約11,814元,較市價低約3%。買家因喜愛單位間隔實用且附設平台,於積極議價後獲業主減價19萬元,最終以521萬元承接作自住用途。原業主於2022年1月以675萬元購入,持貨約3年,是次轉手賬蝕154萬元,虧損幅度達22.8%。
整體而言,當前樓市仍處於調整階段,樓價未見明顯反彈,除了新盤繼續以低價姿態登場、二手亦不乏低於市價成交,顯示樓價仍在摸底。隨着減息效應進一步顯現,市場氣氛有望改善,唯買家仍需慎重評估風險。
新都城鳳凰樓王放盤|363呎|叫價$528萬|呎價$14,545
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