2025-07-23 易发睇楼团
上回笔者为大家介绍了如何透过「居所贷款利息」扣税悭钱，今回将继续讲解其他注意事项。
首年供楼或未能用尽扣税额
最新课税年度为2024年4月1日至2025年3月31日。居所贷款利息的扣税额是根据供楼人士在课税年度内的总供楼利息开支计算的。假设业主于去年11月开始入住新屋，每月的供楼利息约为$14,500，而利息扣减的月份仅有5个月（即2024年11月至2025年3月），则可申请的扣税额为$14,500 x 5个月 = $72,500，这样便未能用尽10万元扣税额。
如其他扣除项目足够 居所贷款利息可保留至下次使用
居所贷款利息仅可在20个课税年度可使用，但不必连续使用。除了居所贷款利息外，纳税人还可以透过其他扣税项目来减轻税务负担，包括强积金供款、长者住宿照顾开支、个人进修开支、自愿医保计划、合资格年金保费以及慈善捐款等。如果供楼人士在计算基本免税额及其他税款宽免后已无需缴税，那么居所贷款利息的配额便可留待日后使用。
楼花期间的利息支出不可用作扣税额
近年一手主导市场，由于政府放宽楼花按揭的成数上限，现时楼花按揭与现楼按揭的条款已经睇齐，因此更多一手买家倾向选择「即供」付款方法，即在物业尚未落成时便开始供款。然而需要注意的是，居所贷款利息的扣税指引指出，物业必须已经用作居住，而楼花仍在兴建中，这意味著业主在入住前所支付的按揭贷款利息将无法用作扣税。
加按套现的利息支出不可用作扣税额
有些业主可能会将已供断的物业加按，即重新向银行申请按揭，以套现出另一笔资金，并用于资金周转或其他投资用途。不过，这笔新贷款并非用于购买住宅，因此这笔加按贷款的利息支出将无法当作居所贷款利息的扣税。
每位业主的处境各有不同，计算税项的方式也会有所差异。如果对报税有任何疑问，建议向税务局进行详细查询。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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