2025-08-22 28HSE 编辑部
随著生活变迁，家庭可能添增新成员，需求更大的住所。因应换屋所需的庞大资金，许多业主选择扮演「双租族」的角色，即将手上物业出租，然后再租入另一个楼龄较新、单位较大且环境更佳的房屋，实践「以租养租」的策略。双租族在资金调配和按揭方面有何优势？然而，在税务方面，有哪些风险需要特别注意？
双租族出现成因
1. 生活上的需要
本身物业对上班或上学不方便，希望在更方便地区生活，或追求更优质空间。
2. 资金问题
换楼资金不足，又想尽快迁入更心水单位；如果担当双租族，在资金调配上更加容易，假设业主本身持有荃湾中心290尺单位能放租13,000元，而租用同区海之恋538尺单位约18,000元，即只需补贴5,000元便能租下新单位，享受超大泳池、健身室、儿童会所、烧烤场等住户设施，提升生活质素。
3. 静候时机卖楼
业主认为单位长远仍有潜力以高价卖出，希望先透过双租族的方法，先把自置单位出租，由自己租下另一个单位，再等待时机把原有单位卖出。
双租族有甚么需要注意？
1. 注意按揭成数
一般情况下，出租物业最高按揭成数只有6成，业主当初买楼如果使用高成数按揭，申请按揭时必须声明单位为自住，如果被银行发现出租，会带来法律后果。
2. 三种情况可以申请出租(2024年8月8日起生效)
香港按证保险公司2024年8月宣布放宽按保计划下业主的自住要求，由2024年８月8日起，在个别情况下，合资格业主可获批准将自住物业出租，以协助他们应付因个人或家庭处境转变带来的特别需要。
个别情况如下：
- 业主家庭有新生婴儿或领养儿童
- 业主失业
- 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少12个月
按证保险公司的新安排可协助因增加家庭成员而需要改变住屋要求的业主的问题，让他们透过合法渠道暂时将自住的物业出租，并另行租住较大的单位。另外，经济仍未完全复苏，新安排亦可协助部份因失业而需要更具弹性的住屋或财务安排的业主过渡性地解决燃眉之急。
2. 需处理租务事宜
虽然双租族能够增加业主的借贷力，但要处理的租务问题相对亦较多。在市场需求方面，假如单位附近欠缺公共交通设施，未必受租客欢迎，另外涉及租务事宜，例如搵租客后要处理租约及跟进租客的疑难，如果租客退租又要重新处理搵租客的循环。双租族租住的单位同样有相同问题，一旦业主拒绝续租，同样要找其他地方租住。如果属于单身人士或情侣较适合成为双租族，但如果有子女的家庭，双租族未必是最适合选择。
3. 息口上升供楼开支增加
双租族作为业主同样需要供楼，当银行调升最优惠利率，业主的供楼开支难免要增加，必须要平衡好供楼及租楼的开支。业主要考虑究竟要做双租族还是直接换楼，自身的借贷能力是重要考虑因素，大家如想计算置业蓝图，可试用经络按揭的按揭计算机作初步的估算，让置业路上更为完满。
双租族税务上有哪些要注意？
1. 物业税
「双租族」需要缴交物业税，并以租金收入扣除差饷后，再以8折得出净租金收入，再乘以15%计算 。假设陈先生已把物业租出9个月，租金收入为$30,000，差饷开支为$12,000，该年度的净租金收入为$360,000 ($30,000 X 12) -$12000 ＝$258,000。八折后为$206,400。该年度的物业税为$206,400 X 15%=$30,960（例子只供参考，实际情况请向税务局查询）。
2. 不能扣除居所贷款利息
纳税人可从应课薪俸税入息或个人入息课税入息中，扣除居所贷款利息，不过物业必须为自住，如果把物业出租，便无法扣除有关利息。
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