【首期計算2023】一文了解買樓按揭成數上限

專欄 2023-01-10 2,418 #香港置業專欄

坊間經常講「首置」身份，也會影響可以接到的成數。就連富商劉鑾雄（大劉）「首置」身份，向呂麗君都會用購入灣仔壹環頂層特式單位，紓解呂麗君財困，成為地產界熱話。

「首置」定義有不同

在銀行或按證公司角度，「首置」這個定義和首次置業的字面解釋是有點不同。除了過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。

如果首次置業又有固定收入

如果買已落成的私人住宅物業，樓價$1,000萬或以下，便可以最多借到90%，即是只需要給10%首期。

要注意一點，如果樓價超過400萬而又想借90%按揭，這個情況只適用於已落成住宅物業，不適用於樓花。記住想用按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，使用舊按揭保險計劃。

400萬以下可以借90%按揭

400萬至450萬，最多可以借360萬

450萬以上至600萬，最多可以借80%

如果樓價是1000萬以上至1125萬，最多可以借900萬(80% - 90%按揭)，即是給10%至20%首期

如果樓價是1125萬以上至1200萬，便可以最多借到80%，即是只需要給20%首期

如果樓價是1200萬以上至1920萬，最多可以借960萬(60% - 80%按揭)，即是給20%至40%首期

例如樓價是1600萬，最多可以借960萬，首期需要640萬，即是640／1600 = 40% 如果樓價是1920萬以上，不能再使用按揭保險計劃，只可以最多借50%。

按揭保險是需要交保費的，保費可以選擇一次性在開始時繳交、攤分按揭年期繳交或按年繳交。

非首置或沒有固定收入甚或兩者都不是

同樣按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，最高按揭成數是80%。如果買已落成的私人住宅物業，樓價$1,200萬或以下，便可以最多借到80%，即是只需要給20%首期。

如果樓價是1200萬以上至1920萬，最多可以借960萬(60% - 80%按揭)，即是給20%－40%首期。例如樓價是1600萬，最多可以借960萬，首期需要640萬，即是640／1600 = 40% 要注意按揭保險是需要交保費的，

另外申請人也需要留意通過壓力測試，首先每月按揭供款佔每月收入不能超過50%，然後在現行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款佔每月收入不能超過60%。

居屋綠置居按揭

一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。

「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。

用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準備銀行未必批出最高成數及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期，詳情可以查看白居二按揭一文。兩者大部分情況下均不用保險按揭。要注意非房協單位的居屋只能申請P按。

至於申請綠置居按揭和申請其他未補地價居屋按揭一樣，都是可以免入息文件和壓力測試，因有政府做擔保人，綠表購入綠置居最多可以借95%按揭，只需要付出5%首期，可以做到25年。注意只能申請P按。

如果你不用按揭保險或買樓放租

不想用按揭保險，或者購買物業用來出租，可以借到的按揭成數就比較少。

如果同時符合這四個要求

未有其他按揭或擔保

自住用途

主要入息來自香港

以個人名義申請

1000萬以下的住宅物業，最多可以借60%，需要付40%以上首期

1000萬以上，最多可以借50%，需要付50%以上首期

如果用資產淨值批核 (不論物業價值)，最多借40%，需要付60%以上首期

如果未能符合以上其中一個要求，按揭成數將會減一成，例如你是買第二層樓