【首期计算2023】一文了解买楼按揭成数上限

专栏 2023-01-10 2,459

坊间经常讲「首置」身份，也会影响可以接到的成数。就连富商刘銮雄（大刘）「首置」身份，向吕丽君都会用购入湾仔壹环顶层特式单位，纾解吕丽君财困，成为地产界热话。

「首置」定义有不同

在银行或按证公司角度，「首置」这个定义和首次置业的字面解释是有点不同。除了过去未曾置业的人士外，如果是曾经置业但已经卖楼，或者曾经与其他人拥有物业但已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业或担保其他住宅物业，便符合「首置」资格。不过如果打算选择居屋一类资助房屋，房委会等部门对「首置」定义会更会严谨。

如果首次置业又有固定收入

如果买已落成的私人住宅物业，楼价$1,000万或以下，便可以最多借到90%，即是只需要给10%首期。

要注意一点，如果楼价超过400万而又想借90%按揭，这个情况只适用于已落成住宅物业，不适用于楼花。记住想用按揭保险买楼花，楼价上限是600万，使用旧按揭保险计划。

400万以下可以借90%按揭

400万至450万，最多可以借360万

450万以上至600万，最多可以借80%

如果楼价是1000万以上至1125万，最多可以借900万(80% - 90%按揭)，即是给10%至20%首期

如果楼价是1125万以上至1200万，便可以最多借到80%，即是只需要给20%首期

如果楼价是1200万以上至1920万，最多可以借960万(60% - 80%按揭)，即是给20%至40%首期

例如楼价是1600万，最多可以借960万，首期需要640万，即是640／1600 = 40% 如果楼价是1920万以上，不能再使用按揭保险计划，只可以最多借50%。

按揭保险是需要交保费的，保费可以选择一次性在开始时缴交、摊分按揭年期缴交或按年缴交。

非首置或没有固定收入甚或两者都不是

同样按揭保险买楼花，楼价上限是600万，最高按揭成数是80%。如果买已落成的私人住宅物业，楼价$1,200万或以下，便可以最多借到80%，即是只需要给20%首期。

如果楼价是1200万以上至1920万，最多可以借960万(60% - 80%按揭)，即是给20%－40%首期。例如楼价是1600万，最多可以借960万，首期需要640万，即是640／1600 = 40% 要注意按揭保险是需要交保费的，

另外申请人也需要留意通过压力测试，首先每月按揭供款占每月收入不能超过50%，然后在现行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款占每月收入不能超过60%。

居屋绿置居按揭

一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。

「白居二」是「白表居屋第二市场计划」的简称，「白表」即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，「第二市场」的意思是二手市场。政府于 2017 年起将「白居二」计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用「免补地价」的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。

用白表资格购买一手居屋或「白居二」计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不过，「白居二」要留意政府担保的年期，或未能做到25年。如果楼盘的楼龄超过二十年，要有心理准备银行未必批出最高成数及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年还款期，而可能只有六成按揭及更短的还款期，详情可以查看白居二按揭一文。两者大部分情况下均不用保险按揭。要注意非房协单位的居屋只能申请P按。

至于申请绿置居按揭和申请其他未补地价居屋按揭一样，都是可以免入息文件和压力测试，因有政府做担保人，绿表购入绿置居最多可以借95%按揭，只需要付出5%首期，可以做到25年。注意只能申请P按。

如果你不用按揭保险或买楼放租

不想用按揭保险，或者购买物业用来出租，可以借到的按揭成数就比较少。

如果同时符合这四个要求

未有其他按揭或担保

自住用途

主要入息来自香港

以个人名义申请

1000万以下的住宅物业，最多可以借60%，需要付40%以上首期

1000万以上，最多可以借50%，需要付50%以上首期

如果用资产净值批核 (不论物业价值)，最多借40%，需要付60%以上首期

如果未能符合以上其中一个要求，按揭成数将会减一成，例如你是买第二层楼