工廈重建「標準金額」徵收補地價先導計劃
28HSE 編輯部  2021-04-07  三地產焦點 
工廈重建「標準金額」徵收補地價先導計劃  

[28Hse 三地產焦點 第三百一十五期 2021年04月07日] 有鑑於住屋需求殷切,然而土地供應不足,政府近年積極推動活化工廈政策,分別於2010和2018年推出兩輪活化工廈計劃,容許業主改裝工廈作其他用途,例如將全幢改裝為過渡性房屋,以解基層住屋燃眉之急。

去到今年,政府再次推出鼓勵工廈活化的措施,政府將推行以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃,為期兩年,適用於1987年落成的工廈。

在最新的先導計劃下,將全港分為五個大區(港島、九龍東、九龍西、新界南及新界北),並就工廈修契所涉及的三項用途(即重建前的「工業或倉庫」用途,以及重建後的「商業或現代工業」和「住宅」用途)訂立標準金額,而有關金額經參考市場相關資料釐定。

根據資料,修契前工業或貨倉用途的每方米標準補地價金額,每平方米由$2萬至$4萬,最高為港島區;修契後用途如商業或現代工業,每平方米則由$3萬至$7.5萬;若重建住宅,每平方米由$5.5萬至$13萬。

按照計劃,有關的應繳地價計算方法為:(修契後用途的標準金額 × 修契後總樓面面積)—(修契前用途的標準金額 × 修契前總樓面面積)。如果對於地價計算有點陌生,可以參考以下例子。

以1個港島區現有樓面1萬平方米的工業大廈為例,計劃重建為6,000平方米的住宅,修契前標準金額為$4萬,地價為$4億;修契後每平方米為$13萬,地價為$7.8億。即是說,業主應繳交地價$3.8億。

講到這裡,相信有人問這究竟為什麼可以鼓勵工廈活化呢?先導計劃為有關業主在恆常估價機制外提供另一個選項,通過公布一套標準金額,為重建工廈的土地契約補地價提供確定性,加快完成工廈重建所涉及的修契程序,從而推動工廈活化。

值得留意的是,並不是一定採用此補地價措施的。由於標準金額不是因應每宗個案訂製的,不會精準反映每宗個案的特點。如果契約修訂申請人認為以標準金額計算地價並不吸引,仍可選擇以現行傳統估價方式處理其個案的。

事實上,政府先後2次嘗試活化工廈,但效果都欠佳。截至2020年12月,2個計劃下接獲的重建申請有60多宗,當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可。另外,計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝,當中約140宗已獲批准。

那此措施同樣會失敗收場嗎?筆者沒有水晶球,但不妨推想一下,事實上政府此舉提高了補地價計算的透明度,令業主輕易知道要補幾多錢,並且兩年不會改變,大大減低了投資者的風險。

再者,站在工廈業主的角度下,申請重建才是王道,現時政府願意提供多一個選擇,無疑是一件好事來的,因此相信今次的措施會較之前更為吸引,申請人數亦會較之前多。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.33(反映2021/03/22至2021/03/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.33%,較上年同期上升2.75%。

當中,只有新界(西)區錄得升幅,按周上升0.48%,新報168.65,較上年同期上升4.63%。反之,港島區跌幅最多,按周下跌1.51%,最新錄得184.13,較上年同期下跌1.20%。而九龍及新界(東)區分別錄得178.29及192.31,按周分別下跌0.54%及0.49 %,較上年同期分別上升3.69%及1.39%。

上周成交個案

-- 北角康麗苑3房 $1,342萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,新近錄得北角康麗苑成交,單位為低層B室,實用面積924平方呎,3房連工人房間隔,獲區外換樓客以$1,342萬,實用面積平均呎價$14,524,屬市價水平。

-- 屯門啟豐園2房 $532萬獲承接 --
祥益地產區域董事邱家邦表示,日前錄得屯門啟豐園3座中層G室,實用面積375平方呎,2房間隔,獲一名外區上車客以$532萬購入,實用面積平均呎價$14,187,屬市場價成交。

-- 沙田富豪花園低層戶 $810萬易手--
世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示,日前促成沙田富豪花園豪華閣(H座) 低層D室成交,實用面積670平方呎,3房間隔,望河景,原叫價$840萬,後減至$810萬易主,實用面積平均呎價$12,090。

-- 天水圍居屋天盛苑2房 成交價$420萬--
祥益地產高級分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍居屋天盛苑H座高層4室,實用面積506平方呎,2房,單位內籠企理四正,成交價$420萬(居二市場價),實用面積平均呎價$8,300,屬市場價成交。

新盤動向

-- 啟德沐泰街7號名為The Henley --
由恒基發展的啟德沐泰街7號項目正式命名為The Henley發展項目,分3期發展,由7座住宅大樓組成,分別有3座高座大樓及4座低座大樓,提供約1,200伙。當中,第1期The Henley l由1座高座大樓及4座低座大樓組成,提供479伙,間隔由開放式至3房連套房,另設特色單位,實用面積由186至1,350平方呎。


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