2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百九十六期 2020年11月18日] 由市建局發展的首個「首置上車盤」、位於紅磡鶴園街的「煥然懿居」，原定用作私樓發售的43個貨尾單位，將全部轉作首置盤推售。項目已接受合資格人士申請，並於本月23日晚上7時截止，最快下月攪珠，明年1月底開始揀樓。
43個單位均位於第2座，遍布5樓至36樓，包括2個開放式單位、7個1房單位、5個2房單位及29個3房單位，實用面積介乎284至574平方呎，7折後售價為$355.2萬至$798.3萬，實用面積呎價$1.21萬至$1.39萬。
什麼人合符資格申請呢？首先，申請者須為年滿18歲香港永久性居民，而且是首次置業的，當中二人或以上的家庭申請者入息介乎$6.6萬至$8.58萬，資產上限為$221萬；而一人申請者介乎$3.3萬至4.29萬，資產不可超過$110.5萬。
提提大家，今次首置單位設有揀樓限制，單人申請者只有選購開放式或1房戶，而家庭申請者則可選購所有戶型單位，換言之，只有9個單位可供中籤的單人申請者選購，揀樓機會比較微。
值得留意的是，今次的單位亦設轉售限制，業主在購入單位起計首5年內不可轉讓或出租單位，5年過後需向市建局繳付補價，才可轉讓或出租單位。以及市建局會開放4個現樓示範單位予市民參觀，市民須事先進行網上預約參觀。
按揭方面，不少人會將「首置上車盤」及居屋資料混為一談。居屋的白表申請人士最高可承造九成按揭，由於有房委會作擔保，因此居屋按揭申請人即使申請超過6成以上按揭亦無須購買按揭保險。
但是，如「首置上車盤」買家要承造高達九成的高成數按揭，是要申請按揭保險的，而且需要通過壓力測試，如不能通過壓力測試，相關按揭保費則須額外調整，但其認購單位的供款與入息比率不超過50%。
事實上，港人首置上車盤定位是「居屋之上、私樓之下」的房屋階梯，以接近私樓的設計與質素興建，單位附設基本裝修及電器，而且設有會所等設施。而且單位以智能家居作賣點，戶主可透過平板電腦預訂會所設施、查看閉路電視等。
無可否認，煥然懿居對有意置業的中產，有一定的吸引力。但有辣有不辣，單位的質素媲美私樓，管理費亦節節上升，費用直逼私樓水平，管理費約每呎$4.3。即是說，居住1個284平方呎的單位，每月要繳交約$1,221管理費，價錢並不少。
住屋一直是港人關注的重點，每次有資助單位推售時，都會吸引大批人士申請，甚至大幅超額認購。今次亦無例外，申請首天已收到637份表格，暫時超額申請13.8倍。
計劃吸引不少人士申請，應該恆常化嗎？予筆者而言，在不影響公屋及居屋供應的前提下，應當考慮將首置上車盤恆常化，以回應夾心階層，即中產人士的置業需求。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.69（反映2020/11/02至2020/11/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.55%，較上年同期下跌2.97%。
本周只有九龍區錄得升幅，按周上升0.83%，新報177.18，較上年同期下跌0.88%。反之，新界(東)區跌幅最多，按周下跌2.20%，最新錄得188.81，較上年同期下跌1.50%。而港島及新界(西)區則分別錄得183.44及164.93，按周分別下跌1.39%及0.94%，較上年同期分別下跌3.87%及0.78%。
-- 將軍澳廣場2房 $735萬沽出 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳廣場7座中層G室成交，單位實用面積442平方呎，2房，座向西南，原開價$760萬，後減價$25萬至$735萬沽出，實用面積呎價$16,629。
-- 屯門豫豐花園高層戶 成交價$638萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前促成屯門豫豐花園1座高層E室，實用面積568平方呎，3房2廳，附設雅緻裝修，成交價$638萬，實用面積呎價$11,232，屬市場價成交。
-- 大埔華樂豪庭雙號屋 $773萬易主--
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，新近錄得大埔華樂豪庭雙號屋高層戶成交，單位實用面積700平方呎，3房間隔，原開價$850萬，減價$77萬至$773萬成交，實用面積呎價$11,043。
-- 屯門嘉悅半島2房 $540萬獲承接--
祥益地產高級分行經理林英傑表示，新近促成屯門嘉悅半島2座低層A室，實用面積442平方呎，2房，累減$35萬，獲區內首置客以$540萬購入，實用面積呎價$12,217，屬市場價成交。
-- 佐敦本木已上載樓書 --
由恒地發展的佐敦本木已上載樓書，項目位於佐敦德成街2號，屬單幢式大廈，提供172個單位，實用面積由233至752平方呎，間隔由開放式、1房、2房連雙套房、3房連3套房。
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