煥然懿居43個貨尾7折售,中籤即買即住

[28Hse 三地產焦點 第二百九十六期 2020年11月18日] 由市建局發展的首個「首置上車盤」、位於紅磡鶴園街的「煥然懿居」,原定用作私樓發售的43個貨尾單位,將全部轉作首置盤推售。項目已接受合資格人士申請,並於本月23日晚上7時截止,最快下月攪珠,明年1月底開始揀樓。

43個單位均位於第2座,遍布5樓至36樓,包括2個開放式單位、7個1房單位、5個2房單位及29個3房單位,實用面積介乎284至574平方呎,7折後售價為$355.2萬至$798.3萬,實用面積呎價$1.21萬至$1.39萬。

什麼人合符資格申請呢?首先,申請者須為年滿18歲香港永久性居民,而且是首次置業的,當中二人或以上的家庭申請者入息介乎$6.6萬至$8.58萬,資產上限為$221萬;而一人申請者介乎$3.3萬至4.29萬,資產不可超過$110.5萬。

提提大家,今次首置單位設有揀樓限制,單人申請者只有選購開放式或1房戶,而家庭申請者則可選購所有戶型單位,換言之,只有9個單位可供中籤的單人申請者選購,揀樓機會比較微。

值得留意的是,今次的單位亦設轉售限制,業主在購入單位起計首5年內不可轉讓或出租單位,5年過後需向市建局繳付補價,才可轉讓或出租單位。以及市建局會開放4個現樓示範單位予市民參觀,市民須事先進行網上預約參觀。

按揭方面,不少人會將「首置上車盤」及居屋資料混為一談。居屋的白表申請人士最高可承造九成按揭,由於有房委會作擔保,因此居屋按揭申請人即使申請超過6成以上按揭亦無須購買按揭保險。

但是,如「首置上車盤」買家要承造高達九成的高成數按揭,是要申請按揭保險的,而且需要通過壓力測試,如不能通過壓力測試,相關按揭保費則須額外調整,但其認購單位的供款與入息比率不超過50%。

事實上,港人首置上車盤定位是「居屋之上、私樓之下」的房屋階梯,以接近私樓的設計與質素興建,單位附設基本裝修及電器,而且設有會所等設施。而且單位以智能家居作賣點,戶主可透過平板電腦預訂會所設施、查看閉路電視等。

無可否認,煥然懿居對有意置業的中產,有一定的吸引力。但有辣有不辣,單位的質素媲美私樓,管理費亦節節上升,費用直逼私樓水平,管理費約每呎$4.3。即是說,居住1個284平方呎的單位,每月要繳交約$1,221管理費,價錢並不少。

住屋一直是港人關注的重點,每次有資助單位推售時,都會吸引大批人士申請,甚至大幅超額認購。今次亦無例外,申請首天已收到637份表格,暫時超額申請13.8倍。

計劃吸引不少人士申請,應該恆常化嗎?予筆者而言,在不影響公屋及居屋供應的前提下,應當考慮將首置上車盤恆常化,以回應夾心階層,即中產人士的置業需求。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.69(反映2020/11/02至2020/11/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.55%,較上年同期下跌2.97%。

本周只有九龍區錄得升幅,按周上升0.83%,新報177.18,較上年同期下跌0.88%。反之,新界(東)區跌幅最多,按周下跌2.20%,最新錄得188.81,較上年同期下跌1.50%。而港島及新界(西)區則分別錄得183.44及164.93,按周分別下跌1.39%及0.94%,較上年同期分別下跌3.87%及0.78%。

上周成交個案

-- 將軍澳廣場2房 $735萬沽出 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳廣場7座中層G室成交,單位實用面積442平方呎,2房,座向西南,原開價$760萬,後減價$25萬至$735萬沽出,實用面積呎價$16,629。

-- 屯門豫豐花園高層戶 成交價$638萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前促成屯門豫豐花園1座高層E室,實用面積568平方呎,3房2廳,附設雅緻裝修,成交價$638萬,實用面積呎價$11,232,屬市場價成交。

-- 大埔華樂豪庭雙號屋 $773萬易主--
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示,新近錄得大埔華樂豪庭雙號屋高層戶成交,單位實用面積700平方呎,3房間隔,原開價$850萬,減價$77萬至$773萬成交,實用面積呎價$11,043。

-- 屯門嘉悅半島2房 $540萬獲承接--
祥益地產高級分行經理林英傑表示,新近促成屯門嘉悅半島2座低層A室,實用面積442平方呎,2房,累減$35萬,獲區內首置客以$540萬購入,實用面積呎價$12,217,屬市場價成交。

新盤動向

-- 佐敦本木已上載樓書 --
由恒地發展的佐敦本木已上載樓書,項目位於佐敦德成街2號,屬單幢式大廈,提供172個單位,實用面積由233至752平方呎,間隔由開放式、1房、2房連雙套房、3房連3套房。

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