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昔日地產新聞 2020年10月22日(Thu)

發展期太長 東涌商地流標

   2020年10月22日(Thu)
2020年10月22日(Thu)
【28Hse.com】  

疫情影響下,本港商業投資氣氛大受打擊,上周截標之東涌第57區商業用地,最終以流標收場,為今年第2度出現商業地流標。有測量師認為地皮所處的東涌新填海區,鐵路站建設仍在規劃階段,預計要到2029年才建成,令地皮回報期變得非常長,增加投資風險,導致發展商出價低,形容政府推該地皮「太倉卒」。■香港文匯報記者 顏倫樂

東涌第57區商業地上周截標,收到3份標書,來自新地、長實,以及由信置與嘉里合組之財團,當時市場已因反應差,預料地皮會流標。昨日地政總署亦不意外地宣布,因地價未達底價,所以3份標書均不獲接納。翻查資料,今次已為年內第二次出現商業地流標,對上一幅為今年5月,估值逾100億元的啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地流標。

交通周邊均未完善增風險

作為東涌新填海區部分首幅出售的私人發展用地。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為,是次流標是由於政府推地太過倉卒,東涌新填海區的鐵路站建設仍在規劃階段,預計要到2029年才建成,而周邊的資助房屋用地亦未交付,令商業地回報期非常遙遠,投資風險高,發展商出價低是必然的結果。

梁沛泓建議政府對於東涌新填海區商業地應以「商業及數據中心混合用途」作誘因,吸引更多發展商入標。另一個方法是把項目拆細,同時推地的時間表或指定項目的完工限期要與填海區的配套 (尤其是鐵路站的落成日期) 吻合。據了解,今次流標的東涌商業地,地盤面積約132,774方呎,可建樓面約1,261,347方呎。項目發展期止於2026年12月31日。

業界倡混合發展吸引財團

由於地皮位置因素,市場早前對地皮估值亦不高,約37.8億元至56.7億元,每呎樓面地價約3,000元至4,500元。萊坊執行董事林浩文直言,今次流標在預期之內,因現時市況及經濟環境下,這類在新區的大型商業地皮對發展商發展及營運風險很大,而且今次項目投資額大、資金回收期長(約20年以上),所以發展商出價肯定保守。

他又指,如政府以傳統方式計算商業地地價,往後「流標」情況會持續發生,估計以大型商業地計,政府的底價與發展商的出價可能有20%以上的差距。他認為,除中環海濱地皮外(因地段因素),今年並不適合再推任何商業地皮,而政府應重新審視對大型商業地的地價的計算方法,在非常時期,是否應該考慮更貼近市況的運算。他亦同樣指出地皮位置的劣勢,估計該區需要約7年至10年時間才可成型,而且東涌區內已有「東薈城」及在機場北商業區興建中的「SkyCity」,未來商業樓面競爭大。而近期疫情下,航空及酒店業大受打擊,所以這項目只可以混合發展降低投資風險。

政府表示,今次底價在截標當日訂定,以考慮最新的市場情況。最終未接納標價,是為了確保政府獲得公平合理的回報,以保障公帑。政府不會就投標者出價的考慮作出揣測,因出價往往視乎種種因素,例如投標者對用地的吸引力和市場情況的評估,以及其企業情況及發展策略等。