发展期太长 东涌商地流标

疫情影响下，本港商业投资气氛大受打击，上周截标之东涌第57区商业用地，最终以流标收场，为今年第2度出现商业地流标。有测量师认为地皮所处的东涌新填海区，铁路站建设仍在规划阶段，预计要到2029年才建成，令地皮回报期变得非常长，增加投资风险，导致发展商出价低，形容政府推该地皮「太仓卒」。■香港文汇报记者 颜伦乐

东涌第57区商业地上周截标，收到3份标书，来自新地、长实，以及由信置与嘉里合组之财团，当时市场已因反应差，预料地皮会流标。昨日地政总署亦不意外地宣布，因地价未达底价，所以3份标书均不获接纳。翻查资料，今次已为年内第二次出现商业地流标，对上一幅为今年5月，估值逾100亿元的启德第2A区4号、5(B)号及10号商业地流标。

交通周边均未完善增风险

作为东涌新填海区部分首幅出售的私人发展用地。华坊谘询评估资深董事梁沛泓认为，是次流标是由于政府推地太过仓卒，东涌新填海区的铁路站建设仍在规划阶段，预计要到2029年才建成，而周边的资助房屋用地亦未交付，令商业地回报期非常遥远，投资风险高，发展商出价低是必然的结果。

梁沛泓建议政府对于东涌新填海区商业地应以「商业及数据中心混合用途」作诱因，吸引更多发展商入标。另一个方法是把项目拆细，同时推地的时间表或指定项目的完工限期要与填海区的配套 (尤其是铁路站的落成日期) 吻合。据了解，今次流标的东涌商业地，地盘面积约132,774方尺，可建楼面约1,261,347方尺。项目发展期止于2026年12月31日。

业界倡混合发展吸引财团

由于地皮位置因素，市场早前对地皮估值亦不高，约37.8亿元至56.7亿元，每尺楼面地价约3,000元至4,500元。莱坊执行董事林浩文直言，今次流标在预期之内，因现时市况及经济环境下，这类在新区的大型商业地皮对发展商发展及营运风险很大，而且今次项目投资额大、资金回收期长（约20年以上），所以发展商出价肯定保守。

他又指，如政府以传统方式计算商业地地价，往后「流标」情况会持续发生，估计以大型商业地计，政府的底价与发展商的出价可能有20%以上的差距。他认为，除中环海滨地皮外（因地段因素），今年并不适合再推任何商业地皮，而政府应重新审视对大型商业地的地价的计算方法，在非常时期，是否应该考虑更贴近市况的运算。他亦同样指出地皮位置的劣势，估计该区需要约7年至10年时间才可成型，而且东涌区内已有「东荟城」及在机场北商业区兴建中的「SkyCity」，未来商业楼面竞争大。而近期疫情下，航空及酒店业大受打击，所以这项目只可以混合发展降低投资风险。

政府表示，今次底价在截标当日订定，以考虑最新的市场情况。最终未接纳标价，是为了确保政府获得公平合理的回报，以保障公帑。政府不会就投标者出价的考虑作出揣测，因出价往往视乎种种因素，例如投标者对用地的吸引力和市场情况的评估，以及其企业情况及发展策略等。