特稿：疫情考驗發展商賣樓功力

外圍經濟負面因素持續發酵，最近又有沙俄兩國大打石油戰，影響投資信心，本港樓市雖未有受太大波及，但買家難免入市興趣大減。事實上，在過去升浪下樓市幾乎一直順風順水，只要開出價單就不怕無人買，中途亦有不少新晉發展商加入「分一杯羹」，惟經濟轉差令市場不再「餓盤」，今次的完美經濟風暴正好考驗各大發展商賣樓功力。

市場不餓盤 難再「唧牙膏」

觀察過去發展商賣樓策略，大多首輪開價先以低市價為主，比市場預期為低，甚至比同區二手住宅價格還要低，對準買家可說是非常吸引，測試市場反應後，便部署次輪加推提價策略。

而「2客6票」亦是過往發展商跟準買家「經常合作」的慣用伎倆，即是容許一客入兩票，並且容許加名。假設一對夫婦如果想買樓的話，會採用「丈夫入兩票、妻子入兩票、夫妻聯名再入兩票」的做法，增加抽中機會，形成大量入票「水分」情況，從而令市場出現超額認購假象。這種銷售手法往往能製造超大量的人龍潮，發展商便可乘勢加推單位，甚至調高價格。

當發展商推出樓盤時遇上市況不佳，預期「吸票」情況不太理想的話，部分會改用招標形式出售單位，降低定價資訊的透明度，刺激買家更高出價，又或者在市差的時候向買家提供高額回贈，變相托市。

不過，隨着一手樓「新招標」指引生效，提高定價資訊的透明度之餘，亦能限制發展商以「唧牙膏」方式供應新盤，上述「招標奇招」將會減少。隨之而來的招數便有可能是超高成數按揭、超長成交期，減低買家入市難度之餘，又能保住樓價。

現金為王或推兩「超」利器

近期正值地產股業績期，個別發展商明言推盤或受疫情影響。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛曾在網上業績會表示，未來2年至3年維持每年150億至200億元在港合同銷售 ，但會在今年出售達150億元非核心資產，疫情期間「現金為王」。

由此可見，推盤套現很可能是未來發展商的主要動作，假如疫情在下半年緩解，為求加快去貨速度及保證公司收入，除減價之外，發展商料會推出更多高成數按揭、超長成交期等的「促銷利器」，隨時激發新一輪樓市「小陽春」。 ■香港文匯報記者 黎梓田