特稿：疫情考验发展商卖楼功力

外围经济负面因素持续发酵，最近又有沙俄两国大打石油战，影响投资信心，本港楼市虽未有受太大波及，但买家难免入市兴趣大减。事实上，在过去升浪下楼市几乎一直顺风顺水，只要开出价单就不怕无人买，中途亦有不少新晋发展商加入「分一杯羹」，惟经济转差令市场不再「饿盘」，今次的完美经济风暴正好考验各大发展商卖楼功力。

市场不饿盘 难再「唧牙膏」

观察过去发展商卖楼策略，大多首轮开价先以低市价为主，比市场预期为低，甚至比同区二手住宅价格还要低，对准买家可说是非常吸引，测试市场反应后，便部署次轮加推提价策略。

而「2客6票」亦是过往发展商跟准买家「经常合作」的惯用伎俩，即是容许一客入两票，并且容许加名。假设一对夫妇如果想买楼的话，会采用「丈夫入两票、妻子入两票、夫妻联名再入两票」的做法，增加抽中机会，形成大量入票「水分」情况，从而令市场出现超额认购假象。这种销售手法往往能制造超大量的人龙潮，发展商便可乘势加推单位，甚至调高价格。

当发展商推出楼盘时遇上市况不佳，预期「吸票」情况不太理想的话，部分会改用招标形式出售单位，降低定价资讯的透明度，刺激买家更高出价，又或者在市差的时候向买家提供高额回赠，变相托市。

不过，随着一手楼「新招标」指引生效，提高定价资讯的透明度之馀，亦能限制发展商以「唧牙膏」方式供应新盘，上述「招标奇招」将会减少。随之而来的招数便有可能是超高成数按揭、超长成交期，减低买家入市难度之馀，又能保住楼价。

现金为王或推两「超」利器

近期正值地产股业绩期，个别发展商明言推盘或受疫情影响。新世界执行副主席兼总经理郑志刚曾在网上业绩会表示，未来2年至3年维持每年150亿至200亿元在港合同销售 ，但会在今年出售达150亿元非核心资产，疫情期间「现金为王」。

由此可见，推盘套现很可能是未来发展商的主要动作，假如疫情在下半年缓解，为求加快去货速度及保证公司收入，除减价之外，发展商料会推出更多高成数按揭、超长成交期等的「促销利器」，随时激发新一轮楼市「小阳春」。 ■香港文汇报记者 黎梓田