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昔日地產新聞 2019年11月11日(Mon)

銀行估價跌 樓市難言勇

   2019年11月11日(Mon)
2019年11月11日(Mon)
【28Hse.com】  

寬按減息成交增 前景判斷訊息亂

施政報告放寬按保後樓市重新活躍,然而市場對樓市走向看法分歧,有大行認為樓價今後每個月升1%,也有大行指未來12個月會跌20%,樓市會怎麼走?真實為物業埋單的銀行估價可能更有參考作用,本報追蹤的十大屋苑,銀行估價較8月底暴力示威「遍地開花」以來普遍錄得跌幅,向下調整幅度介乎0.1%至8.3%之間,準備入市的買家宜先做好風險管理才入市。 ■香港文匯報記者 黎梓田

近期樓市利好利淡因素夾雜,既有放寬按保及銀行減息等好消息,又有經濟技術性衰退及修例風波引發暴力示威持續等壞消息,人人都想找個水晶球看清前景。花旗認為樓市已經見底,今後每個月升1%,今年可錄5%升幅;而中信里昂則認為調整未完,樓價未來12個月會從高位跌20%至25%。在此訊息混亂情況下,銀行估價的變化,可能就成為更貼近真實樓市走向的風向標,相較大行報告或者鍵盤戰士,更能反映物業價值和價格走向。

十大屋苑估價最多跌8.3%

香港文匯報記者按地產行業定義的「十大屋苑」,以同一單位逐一根據匯豐、恒生及中銀的估價及對比8月底的估價數字計算後發現,港島區鰂魚涌太古城、北角和富中心及香港仔中心的網上估價,自8月底以來普遍錄得跌幅,向下調整介乎0.5%至8.3%之間,其中以太古城調整幅度較大。而九龍區屋苑估價表現同樣疲弱,荔枝角美孚新邨、油塘麗港城及九龍灣淘大花園的跌幅由0.5%至7.8%。至於新界區的四個屋苑,則表現較好,最大跌幅為6%,而其餘跌幅為0.1%至2.2%。

近兩周發生暴力示威的鰂魚涌太古城,屋苑自10月份起成交從後趕上,10月底前更促成月內首宗逾2,000萬元海景戶成交,造價按月升5%,但近日銀行估價卻反覆下跌,匯豐及恒生對恒山閣低層G室分別減少5.9%及8.3%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,銀行現時按揭審批的嚴謹度的確較以往增加,亦反映銀行對未來經濟的信心情況。但他補充,有時銀行估價並不一定由銀行自己做,例如匯豐的物業估價會由戴德梁行做,而恒生銀行則由自己做,所以估價多少並不完全等於銀行承擔風險的能力。

太古城成交價低過估價

銀行估價向下,市場真實情況往往更差。市場消息指,太古城本月錄得海星閣中層D室成交,實用面積503方呎,屬2房間隔,日前以1,030萬元易手,呎價20,477元,造價與去年尾相若,較中銀估價的1,125萬元低8.4%。港置溫智力指出,二手雖然回暖,但買家未有大幅追價,致令銀行有「估突價」情況。他補充,太古城11月暫錄5宗成交,成交速度稍快,平均呎價約19,113元,成交呎價介乎1.7萬至2.1萬元,2房佔3宗,3房佔2宗。

素有「上車天堂」之稱的天水圍嘉湖山莊的情況則剛巧相反。市場消息指,樂湖居14座低層C室近日錄得成交,實用面積548方呎,屬3房間隔,新近以555萬元易手,呎價10,128元,造價較中銀估價的542萬元高出約2.4%。同區柏慧豪廷及柏慧豪園表現較佳,本月暫錄4宗成交,包括5座高層B室,面積666方呎,屬3房,以659萬元易手,較中銀估價的631萬元高約4.4%。

中原地產杜官賜指,嘉湖山莊的平貨已被消耗得差不多了,故此有單位被搶高,本月暫錄3、4宗成交,呎價約10,300元左右。該行伍耀祖補充,屋苑目前有約200個放盤,2房及3房入場分別為520萬元及580萬元。