2024-04-23 28Hse Editor
寬按減息成交增 前景判斷訊息亂
施政報告放寬按保後樓市重新活躍，然而市場對樓市走向看法分歧，有大行認為樓價今後每個月升1%，也有大行指未來12個月會跌20%，樓市會怎麼走？真實為物業埋單的銀行估價可能更有參考作用，本報追蹤的十大屋苑，銀行估價較8月底暴力示威「遍地開花」以來普遍錄得跌幅，向下調整幅度介乎0.1%至8.3%之間，準備入市的買家宜先做好風險管理才入市。 ■香港文匯報記者 黎梓田
近期樓市利好利淡因素夾雜，既有放寬按保及銀行減息等好消息，又有經濟技術性衰退及修例風波引發暴力示威持續等壞消息，人人都想找個水晶球看清前景。花旗認為樓市已經見底，今後每個月升1%，今年可錄5%升幅；而中信里昂則認為調整未完，樓價未來12個月會從高位跌20%至25%。在此訊息混亂情況下，銀行估價的變化，可能就成為更貼近真實樓市走向的風向標，相較大行報告或者鍵盤戰士，更能反映物業價值和價格走向。
十大屋苑估價最多跌8.3%
香港文匯報記者按地產行業定義的「十大屋苑」，以同一單位逐一根據匯豐、恒生及中銀的估價及對比8月底的估價數字計算後發現，港島區鰂魚涌太古城、北角和富中心及香港仔中心的網上估價，自8月底以來普遍錄得跌幅，向下調整介乎0.5%至8.3%之間，其中以太古城調整幅度較大。而九龍區屋苑估價表現同樣疲弱，荔枝角美孚新邨、油塘麗港城及九龍灣淘大花園的跌幅由0.5%至7.8%。至於新界區的四個屋苑，則表現較好，最大跌幅為6%，而其餘跌幅為0.1%至2.2%。
近兩周發生暴力示威的鰂魚涌太古城，屋苑自10月份起成交從後趕上，10月底前更促成月內首宗逾2,000萬元海景戶成交，造價按月升5%，但近日銀行估價卻反覆下跌，匯豐及恒生對恒山閣低層G室分別減少5.9%及8.3%。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，銀行現時按揭審批的嚴謹度的確較以往增加，亦反映銀行對未來經濟的信心情況。但他補充，有時銀行估價並不一定由銀行自己做，例如匯豐的物業估價會由戴德梁行做，而恒生銀行則由自己做，所以估價多少並不完全等於銀行承擔風險的能力。
太古城成交價低過估價
銀行估價向下，市場真實情況往往更差。市場消息指，太古城本月錄得海星閣中層D室成交，實用面積503方呎，屬2房間隔，日前以1,030萬元易手，呎價20,477元，造價與去年尾相若，較中銀估價的1,125萬元低8.4%。港置溫智力指出，二手雖然回暖，但買家未有大幅追價，致令銀行有「估突價」情況。他補充，太古城11月暫錄5宗成交，成交速度稍快，平均呎價約19,113元，成交呎價介乎1.7萬至2.1萬元，2房佔3宗，3房佔2宗。
素有「上車天堂」之稱的天水圍嘉湖山莊的情況則剛巧相反。市場消息指，樂湖居14座低層C室近日錄得成交，實用面積548方呎，屬3房間隔，新近以555萬元易手，呎價10,128元，造價較中銀估價的542萬元高出約2.4%。同區柏慧豪廷及柏慧豪園表現較佳，本月暫錄4宗成交，包括5座高層B室，面積666方呎，屬3房，以659萬元易手，較中銀估價的631萬元高約4.4%。
中原地產杜官賜指，嘉湖山莊的平貨已被消耗得差不多了，故此有單位被搶高，本月暫錄3、4宗成交，呎價約10,300元左右。該行伍耀祖補充，屋苑目前有約200個放盤，2房及3房入場分別為520萬元及580萬元。
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