2017年樓市3大瘋癲現象

28HSE 編輯部  2018-01-09  #三地產焦點
2017年樓市3大瘋癲現象

[28Hse 三地產焦點 第一百四十八期 2018年1月10日] 踏入2018年,是時候為過去一年的樓市作出總結。回望2017年,可以說是價量齊升的一年,無論是一手、二手住宅、工商鋪市場都同樣暢旺。作為有留意樓市的人,大家值得再重溫一下過去一年樓市瘋癲的情況。

1. 一手銷售金額逾$2,300億 2017年新盤交投暢旺,全年成交量及金額均創一手新例實施以來新高。2017年全年成交量近1.82萬伙,較2016年多12.2%;而全年成交金額約$2,394億,較2016年高出28.4%。

去年新盤供應源源不絕,當中最轟動的必然要數華懋旗下的荃灣全.城滙,項目全數單位在9天內沽清,成為華懋歷年最快沽清的新盤項目。而且,這更是一手條例實施後,最短時間內全數沽清之新盤。

2. 樓價升13%,綠表公屋呎價再破紀錄 二手市場氣氛亦是熾熱,香港的樓價不斷上升,反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)由年頭的144.28,升至最近的165.62,全年累升14.8%。此外,差估署數據顯示,17年11月全港私宅樓價指數最新升至347點,相比起1月309.7點,累升13%。

事實上,17年的成交破紀錄並不罕見,反映樓價升勢銳不可擋。當中綠表公屋成交更是頻頻刷新紀錄,最近一次是11月刷新的,單位為長沙灣李鄭屋邨孝慈樓中層9室,實用面積375平方呎,2房間隔,以$338萬(未補地價)易手,實用面積平均呎價$9,013,膺全港綠表呎價公屋王。

3. 「新地王」誕生 17年賣地成績相當理想,無論是住宅還是商業用地,都誕「新地王」。於11月,九龍長沙灣興華街西對出的住宅地,以$172.88億由合組的財團天基置業有限公司投得,成為香港歷來最貴的住宅地皮。

而商業用地方面,恆基地產以$232.8億投得中環美利道停車場的商業用地,地盤面積31,000平方呎,每平方呎樓面地價$50,064,成交價總額及每平方呎樓面價均創官地歷史新高。

為了阻止17年樓市過熱,政府亦不斷出招,包括收緊印花稅機制,以杜絕「一約多伙」迴避印花稅的漏洞,如果以一份文書購買多於一個住宅物業,須劃一繳付15%的印花稅。

除此之外,金管局亦推出第8輪「逆周期」措施,包括採用「內評法」計算資本充足比率的銀行,其新造住宅按揭貸款風險權重下限由15%提高至25%;多過一個按揭貸款的借款人或擔保人,其按揭成數上限下調一成;收入來自香港以外地區的借款人,其供款與入息比率上限下調一成。

然而,以上的政策未能阻止樓價繼續升溫。其後新特首林鄭月娥上任,發表任內第一位施政報告,推出多項新措施,包括增設港人首置上車盤、計劃將綠置居恒常化,而白居二亦已轉為恒常化。究竟2018年樓市會否因而降溫?

仲量聯行早前公布《樓市回顧及展望》,預期2018年住宅樓價將上升10%,上升潛力或高達20%。而紀惠集團行政總裁湯文亮則預測樓市會下跌10%,而且跌幅集中在下半年。

對於日後樓市,筆者認為還會上升,但幅度不會那麼大,因為始終負面及不明朗因素仍在市場發酵,尤其市場預期美國明年將會加息4次,如果香港跟隨,沒有低息環境,對樓市必然會有一定的衝擊。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得165.02(反映2017/12/25至2017/12/31 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)這為8周以來首次跌穿160點水平,按周微跌0.36%,較上年同期上升14.03%。

本周跌幅最多的是港島區,按周下跌2.36%,新報172.75,較上年同期上升11.70%。而九龍區亦錄得輕微跌幅,最新錄得162.90,按周下跌0.77%,但較上年同期上升15.84%。而新界(東)及新界(西)區均錄得輕微升幅,分別報172.73及151.31,按周分別上升0.76%及0.25%,較上年同期分別上升13.48%及14.76%。

上周成交個案


-- 北角和富豪庭2房 $740萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,日前錄得北角和富豪庭中低層D室成交,實用面積413平方呎,2房間隔,座向南面望街景,獲外區上車客以$740萬承接,實用面積平均呎價$17,918,屬市價水平。


-- 屯門市廣場中層戶 成交價$425萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門市廣場成交,單位為8座中層L室,實用面積322平方呎,2房1廳,獲區內客以$425萬購入自住,實用面積平均呎價$13,199。


-- 黃大仙天馬苑2房 $450萬獲承接--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得黃大仙天馬苑E座中層01室成交,實用面積363平方呎,2房1廳,座向南面望開揚景,原業主開價$460萬,後減價至$450萬(自由市場價)成交,實用面積平均呎價$12,397。


-- 屯門邁亞美海灣2房 $510萬易手--
祥益地產區域董事邱家邦先生表示,新近錄得屯門邁亞美海灣2座低層D室,實用面積469平方呎,2房1廳,享全海及泳池景,獲區外投資客以$510萬承接,實用面積平均呎價$10,874,屬市場價成交。

新盤動向


-- 馬鞍山雲海周六售118伙 --
新地旗下的馬鞍山雲海(雲海第1期),加推36伙,並將撥出118伙於本周六(13日)發售, 新地代理總經理胡致遠表示,雲海第3張價單,集中1房至3房、特色戶。 他補充,由於認購登記反映市場有需求,故首輪大型銷售採兩組銷售,A組最少購買兩伙,其中一伙必須為指定3房或4房戶,最多可買4伙;B組可買1至2伙,項目周四截票。
-- 北角君譽峰最快下周開價 --
由恆基發展的北角君譽峰,位於馬寶道3號,提供281個單位,間隔由開放式至2房戶,主打1房戶,實用面積由181至417平方呎,項目預計關鍵日期為2020年12月31日。 恒基物業代理有限公司營業(一)部總經理林達民表示,項目計劃最快下星期初開價,涉約57伙,並於月內、農曆年前開售。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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