沿著錦田河而建，遠離市中心的爾巒，由「元朗大地主」新地發展，2014年入伙，樓齡大約9年。雖然屋苑有74座物業，但其實是由48座洋房及26座高5至23層的分層大廈組成，加上主打三、四房的大戶型，又有複式單位，所以總伙數只是有780伙，屬於低密度的住宅項目。
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今集參觀的放盤是一個連花園的地下特色單位，位於茵娜大道5座，比較靠近屋苑的出入口。單位實用面積1261平方呎，前後花園合共969平方呎，屬四房雙套間隔。單位當年是以公司名義一手買入，現時以1888萬元放盤，呎價近1.5萬元。假設最終成功賣出，業主帳面賺近402萬元，單位期內升值兩成七，但輕微跑輸大市三成的升幅。雖然放盤單位是以公司名義持有，但準買家都可以以個人身份購買，按揭申請一般與平常無異。好像這個單位，可以承造最高7成按揭。假設還款年期是30年，息率3.625厘計，每月供款約6萬元。要通過壓力測試，月入要約12萬元。當然都可以用公司名義購買，有兩種方法，一是自己成立一間有限公司，再用公司名義購買；或是購買持有物業的空殼公司，即是連同物業一起轉移至自己名下。
以公司名義來購買物業，無疑都是想節省金錢。惟若直接購買，除了要支付從價印花稅15%外，還要額外支付買家印花稅15%。假設購買放盤單位，1888萬元的總印花稅成本，是大約566萬元，會較個人首置需繳付樓價3.75%的從價印花稅，即是約70萬元更多。相反若以股權轉讓形式購買，由於不涉及單位買賣，所以轉讓時只需要繳付樓價0.26%的交易費用，及每份股份轉讓書5元，即是約49093元，可以節省約66萬元稅項，而且不受3年轉讓限制。不過向銀行申請按揭時，就有一定難度。一般都要買家先準備足夠資金全額支付樓價，之後才可以以單位作為抵押品借貸。由於透過公司股權轉讓的物業，一般會被銀行視為非自住用途，所以按揭成數會較自住物業低，一般只能承造最高五成，而所需通過的壓力測試標準也會更嚴緊。
另外當公司日後出售單位時，如果不是以股權轉讓方式出售，就須要繳付利得稅。如果從交易中賺取200萬元以下利潤，利得稅率為8.25%；若超過200萬元利潤，利得稅率就高達16.5%，所以以公司名義買樓都「有辣 有唔辣」。
有用 4
