「白居二」恒常化會推高樓價？

[28Hse 三地產焦點 第一百四十五期 2017年12月20日] 不知大家還記不記得，行政長官在施政報告建議將「白居二」（白表免補地價購買居屋第二市場）計劃恒常化？有關建議已獲房委會資助房屋小組通過，預計明年3月與新一期居屋一併推出。

一般而言，居屋買賣分2個市場，一個是自由市場，一個是居屋第二市場。前者所發售的是已補地價的居屋，在法律上跟一般私人住宅沒有分別，可以轉讓予任何人士，而按揭條件亦與其相同。

而後者所發售的居屋是未補地價的，政府規定轉讓此類居屋是有一定限制。一般而言，未補地價的居屋只能售予綠表申請人，即是公屋戶或房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者等。

那「白居二」又是什麼？該如何釐定，是第3個市場嗎？也許大家都有聽過「白居二」，但未必真的了解箇中的實際運作，「白居二」跟我們一般的認知不同，這是一個容許符合居屋白表資格人士，可以免補地價購買二手居屋單位的計劃。

值得留意的是，不是所有白表人士都可以成功申請「白居二」，因為每年政府只推出2,500個配額，家庭與單身人士比例為9:1，若出現超額認購，將會以抽籤方式分配。而入息及資產限額方面，申請「白居二」的要求與居屋看齊，轉售限制亦與居屋一樣。

抽中的幸運兒又如何購買未補地價的居屋？首先，要向房委會及／或房協申請白表資格「購買資格證明書」，取得證明書後，申請人可於1年內免補地價買二手居屋。

有人說，政府將「白居二」恒常化只會推高樓價，為何這樣說？根據過往的數據，政府曾推出2輪「白居二」臨時計劃，第二市場單位價格分別上升64%及34%，同期私人住宅市場中小型單位價格分別上升47%及23%。

無可否認，為了增加租住私樓人士的置業機會，促進居屋流轉，筆者認同「白居二」恒常化是大勢所趨、是一個會成功的房屋政策，但此舉不多不少會對樓市有影響，但可分為短期及長期。

短期來說，估計二手居屋的售價會推高，因為「白居二」推出初期，有上車客會擔心愈遲買愈貴，急著入市，樓價因而被推高。而且基於可以購買未補地價的居屋的人數增多，在需求漸多、供應量未達標的情況下，業主會抬高價錢，從中賺取更高的利潤。

而長遠來說，二手居屋放盤量會有所增加，因為「白居二」對業主來說有一定的吸引性，不用繳付昂貴的補地價費用，就可以將單位出售。當供求達到平衡的狀態，樓價不可能因而被推高。

為確保市場健康，將「白居二」恒常化是無可厚非，但有必要每一年檢討「白居二」名額，如檢查有多少買家透過計劃成功購買單位，而增加或減少名額，儘量幫助有需要置業的人士。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得164.46（反映2017/12/04至2017/12/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.72%，而較上年同期上升13.29%。

本周只有港島區錄得跌幅，按周下跌1.27%，新報172.70，較上年同期上升10.53%。而九龍區升幅最多，按周上升1.22%，最新錄得161.67，較上年同期上升12.30%。新界(東)及新界(西)區分別錄得174.33及151.85，按周分別上升0.94%及1.05%，較上年同期分別上升15.69%及18.85%。

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