樓價「破頂」觸發市民恐慌入市,剛過去的周六青衣納米盤6小時火速沽清推出的143伙單位,有市民直言擔心遲買樓價會更高,所以「買咗先算」。不過,在樓價「破頂」之際入市,很可能會變成「摸頂」接火棒。事關樓市節節攀升之下,新盤定價的溢價也會更高,往往將今後幾年的升幅都「食盡」。如北角半新盤維港頌,近日就出現蝕讓成交,業主持貨4年都要蝕14%或179萬元。專家警告,近期樓價升幅強勁,銀行估價未必跟得上,市民或需抬錢上會, 呼籲莫恐慌性入市。
反映二手樓成交價格的中原城市領先指數CCL上周最新報191.34點,按周升0.65%,比起2019年6月底的歷史高位190.48點高出0.86點或0.45%,今年來升近9%。然而,樓價「破頂」未有影響市民的入市熱情,於剛過去的周六日,全新盤及多個新盤餘貨都獲得承接,令周六日一手交投量反彈,兩日累沽184伙。
新盤交投旺 兩日沽逾180伙
宏安旗下青衣納米盤薈藍於周六首輪推售143伙,半日內就立刻沽清;新世界何文田瑧樺8伙「撻訂戶」重沽也賣出7伙。多個新盤餘貨亦表現不俗,西南九龍維港滙多期售出約6伙,大角咀利奧坊、屯門御海灣、白石角逸瓏灣等亦有進賬。
所謂物極必反,樓價「破頂」之際入市,專家提醒市民需更審慎審視自己的財務狀況,一方面有可能是在「摸頂」接火棒,另一方面獲批的銀行按揭可能不如預期。事關在樓市節節攀升之下,新盤定價的溢價率也會更高,往往將今後幾年的升幅都「食盡」,即是,即使樓市日後仍上升,但買家的單位卻不會同步上升,沽出時打平手甚至要蝕讓,如北角維港頌,多個小業主沽貨都要蝕錢,近日有人持貨4年也要蝕14%。
世紀21北山地產營業董事嚴智贇昨透露,新近錄得北角維港頌成交,單位為6座低層B室,實用面積437平方呎,2房間隔享海景,獲區外換樓客以1,100萬元承接,實用面積呎價25,172元。據了解,原業主於2017年11月以1,279萬元購入上址投資,持貨近4年至今沽出,賬面蝕179萬元,單位期內貶值約14%。
維港頌今年9宗成交7宗蝕
翻查過往記錄,維港頌已連續三周有3宗蝕讓個案發生,此前兩單分別賬面蝕349萬元和471萬元。綜合市場消息,維港頌今年累錄約9宗二手買賣,7宗賬面虧損,損手幅度介乎7%至16%不等。賬面有賺的兩單成交,升值分別僅錄4%和7.4%。
此外,銀行估價追不上樓價升幅也要留意。如新世界旗下元朗瑧頤及何文田瑧樺,最近兩周就錄得30宗撻大訂個案,據了解,都是因為買家在地產代理游說一定上到會而入市,而採建築期付款,即入伙後才找銀行做按揭,但最終過不到銀行壓力測試,承造不到按揭而要撻大訂收場,令辛苦儲到的首期付諸流水。經絡按揭首席副總裁曹德明提醒,近期市場的成交價,普遍比銀行估價平均高出約3%,成交量較少的屋苑的估價差距會更大。提醒市民要多多留意按揭上會問題。
按揭上會需留意估價差距
另一邊廂,大圍上蓋柏傲莊III公布拆樓重建後,首錄3宗取消交易個案。據成交記錄冊顯示,該盤在上周五有3個單位取消交易,3個單位成交價介乎1,193.9萬至2,626.5萬元,其中1A座42樓A室,面積991平方呎,成交價2,626.5萬元,呎價26,504元。上述3個單位均使用180天即供付款方案。據發展商早前公布的賠償方案,以1,500萬元的樓價作估算,若取消交易買家可獲賠約31萬元。
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