2024-04-26 28HSE 編輯部
樓價「破頂」觸發市民恐慌入市，剛過去的周六青衣納米盤6小時火速沽清推出的143伙單位，有市民直言擔心遲買樓價會更高，所以「買咗先算」。不過，在樓價「破頂」之際入市，很可能會變成「摸頂」接火棒。事關樓市節節攀升之下，新盤定價的溢價也會更高，往往將今後幾年的升幅都「食盡」。如北角半新盤維港頌，近日就出現蝕讓成交，業主持貨4年都要蝕14%或179萬元。專家警告，近期樓價升幅強勁，銀行估價未必跟得上，市民或需抬錢上會， 呼籲莫恐慌性入市。
反映二手樓成交價格的中原城市領先指數CCL上周最新報191.34點，按周升0.65%，比起2019年6月底的歷史高位190.48點高出0.86點或0.45%，今年來升近9%。然而，樓價「破頂」未有影響市民的入市熱情，於剛過去的周六日，全新盤及多個新盤餘貨都獲得承接，令周六日一手交投量反彈，兩日累沽184伙。
新盤交投旺 兩日沽逾180伙
宏安旗下青衣納米盤薈藍於周六首輪推售143伙，半日內就立刻沽清；新世界何文田瑧樺8伙「撻訂戶」重沽也賣出7伙。多個新盤餘貨亦表現不俗，西南九龍維港滙多期售出約6伙，大角咀利奧坊、屯門御海灣、白石角逸瓏灣等亦有進賬。
所謂物極必反，樓價「破頂」之際入市，專家提醒市民需更審慎審視自己的財務狀況，一方面有可能是在「摸頂」接火棒，另一方面獲批的銀行按揭可能不如預期。事關在樓市節節攀升之下，新盤定價的溢價率也會更高，往往將今後幾年的升幅都「食盡」，即是，即使樓市日後仍上升，但買家的單位卻不會同步上升，沽出時打平手甚至要蝕讓，如北角維港頌，多個小業主沽貨都要蝕錢，近日有人持貨4年也要蝕14%。
世紀21北山地產營業董事嚴智贇昨透露，新近錄得北角維港頌成交，單位為6座低層B室，實用面積437平方呎，2房間隔享海景，獲區外換樓客以1,100萬元承接，實用面積呎價25,172元。據了解，原業主於2017年11月以1,279萬元購入上址投資，持貨近4年至今沽出，賬面蝕179萬元，單位期內貶值約14%。
維港頌今年9宗成交7宗蝕
翻查過往記錄，維港頌已連續三周有3宗蝕讓個案發生，此前兩單分別賬面蝕349萬元和471萬元。綜合市場消息，維港頌今年累錄約9宗二手買賣，7宗賬面虧損，損手幅度介乎7%至16%不等。賬面有賺的兩單成交，升值分別僅錄4%和7.4%。
此外，銀行估價追不上樓價升幅也要留意。如新世界旗下元朗瑧頤及何文田瑧樺，最近兩周就錄得30宗撻大訂個案，據了解，都是因為買家在地產代理游說一定上到會而入市，而採建築期付款，即入伙後才找銀行做按揭，但最終過不到銀行壓力測試，承造不到按揭而要撻大訂收場，令辛苦儲到的首期付諸流水。經絡按揭首席副總裁曹德明提醒，近期市場的成交價，普遍比銀行估價平均高出約3%，成交量較少的屋苑的估價差距會更大。提醒市民要多多留意按揭上會問題。
按揭上會需留意估價差距
另一邊廂，大圍上蓋柏傲莊III公布拆樓重建後，首錄3宗取消交易個案。據成交記錄冊顯示，該盤在上周五有3個單位取消交易，3個單位成交價介乎1,193.9萬至2,626.5萬元，其中1A座42樓A室，面積991平方呎，成交價2,626.5萬元，呎價26,504元。上述3個單位均使用180天即供付款方案。據發展商早前公布的賠償方案，以1,500萬元的樓價作估算，若取消交易買家可獲賠約31萬元。
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