2025-04-30 28HSE 編輯部
加按套現實際的操作是如何?如何透過低息按揭賺取息差? 有物業的人士到底要如何活化自己的資產?
所謂的加按套現，是指物業持人透過將物業重造按揭，由於樓價的升值，借款人可申請的新造按揭貸款可以多於之前未償還的金額，多了的貸款部份便由業主自行運用。
例如，原樓價500萬元，經過幾年升值至600萬元，而未償還按揭由300萬元減至250萬元。業主如果選擇以最新估值600萬元重造6成按揭，可獲360萬元貸款，減至250萬原有貸款，淨額有110萬元，即業主可套現110萬元。
轉按與一般按揭申請大致一樣
至於轉按步驟，其實過程並不複雜，與一般按揭申請一樣，可以直接找新銀行，或是透過按揭轉介公司申請。銀行在借款人申請時。在申請時，借款人要重新遞交最近3至6個月的收入證明，申報物業是自住還是租出，並且要通過壓力測試。
不過，借款人可以趁物業估價上升時加按物業，但由於貸款額有所上升，對入息要求亦會提高，因此，借款人要透過加按套現亦要有足夠的供款能力。
同時，借款人亦要找律師處理轉按的文件，大約費用由5,000元至8,000元不等。整個按揭轉按審批時間大約2星期，借款人要在新造按揭的銀行有個人及支票戶口。當審批通過後，大約再過幾個工作天，銀行會將貸款扣除原有按揭後的金額，連同轉按優惠，存入到申請人的戶口中。借款人便可自行運用有關金額。
加按作為子女首期
套現後，借款人可以將資金用於以下用途，例如作為第二層物業的首期，過去不少父母都有將物業加按，作為子女首期，亦有買入第二層物業用作收租用。而由於香港樓價高企，所套現的金額未必足夠買入第二層物業，部份人可能轉到買入車位及商舖，尤其是近期住宅物業減辣，政府針對2022年購置住宅物業人士當中，超過九成屬首次置業。
考慮到買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第二標準稅率）的稅階，自2010年都未有調整，政府決定對此作出調整，主要目的是減輕一般家庭首次置業的負擔，特別是中小單位。
簡單而言，定額100元從價印花稅的物業，由不超過200萬元擴大至不超過300萬元；付樓價3%的從價印花稅的物業，由原先樓價介乎442萬至600萬元的物業，調整為新例下的664萬至900萬元。
有關調整將按即日在憲報刊發的《公共收入保障令》生效，預計這項措施將會令3.7萬名買家受惠，政府每年因而少收約19億元。
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