2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百九十四期 2020年11月4日] 要數近日最轟動的，相信必定是國泰航空大幅裁員5,300名本地員工，東涌區首當其衝成為「樓市災區」。東涌鄰近香港機場，往往吸引眾多機組人員入手及承租，但近日連錄多宗退租及賣樓套現個案，令區內二手市場受重壓。
航空業前景暗淡，東涌二手交投淡靜，但隨着裁員、東涌商業地皮流標等負面消息出現，進一步影響樓市氣氛，不少人大幅減價賣樓套現或搬離東涌區，區內出現不少平價賣盤和租盤。
鑑於眼前的負面因素，部分業主願意擴闊議價空間，刺激成交加快。當中，映灣園11座高層B室，實用面積749平方呎，3房連套房，原業主10月放盤，叫價企硬不減價，最後有見市場波動，減價$20萬至$840萬，平均實用呎價$11,215。
而東涌區的租賃市場更是重災區，根據報導，在國泰大裁員事件發生後3日間，區內屋苑已錄約20至30組退租個案，有的甚至於「死約」期間決定終止租約，有機會被沒收2個月按金。
涉及的單位為昇薈7座高層C室，實用面積670平方呎，獲機師租住兩年，早前才剛續租，租金$1.8萬，平均實用呎租$26.9，其後租客收到被裁的通知，遂決定退租搬回家中。
幸好的是，雖然租客在「死約」期間退租，但業主並未有扣減任何按金，並將單位以$1.85萬重新放租。有危就有機，不少投資者見東涌區樓市下跌，打算趁低買入物業，等待樓市反彈。
除了裁員事件外，還有1件負面因素影響東涌樓市，就是政府推出的東涌第57區商業用地，因標金未達到政府就該地所定的底價，最後流標收場，反映投資氣氛轉趨審慎。
有關地皮面積約13.3萬平方呎，最高可建樓面約126萬平方呎，項目發展期止於2026年12月31日，市場估值介乎$31.5億至$50.5億，每呎樓面地價$2,500至$4,000。
再次有商業地皮流標，是發展商睇淡後市嗎？非也，似乎是以經濟利益去作考量。萊坊執行董事林浩文認為，今次流標在預期之內，因現時市況及經濟環境下，對發展商發展及營運風險很大，再加上今次項目投資額大、資金回收期長（約20年以上），所以發展商出價肯定保守。
姑勿論是什麼原因都好，土地流標都會引起市場關注，大多都是認為發展商看淡後市，但其實流標有很多原因，例如估價公司的估值與市價有偏差等，所以不要用此去仔為判斷後市是升還是跌的標準。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.84（反映2020/10/19至2020/10/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.01%，較上年同期下跌1.21%。
本周四個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，按周上升1.04%，新報192，較上年同期上升0.26%。其次為新界(西)區，最新錄得164.19，按周上升0.38%，較上年同期上升1.77%。而港島及九龍區則分別錄得186.17及175.33，按周分別上升0.10%及0.14%，較上年同期分別上升0.89%及下跌0.28%。
-- 大坑尚巒1房 $880萬獲承接 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得大坑尚巒成交，單位為低層F室，實用面積398平方呎，1房間隔，座向南面，望街景，獲區外首置上車客以$880萬承接，實用面積平均呎價$22,111，屬市價水平。
-- 屯門珀御中層戶 成交價$568萬 --
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，日前促成屯門珀御中層N室成交，實用面積350平方呎，1房，獲區內首置客以$568萬，實用面積平均呎價$16,229，屬市場價成交。
-- 大埔中心2房 $510萬易主--
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示，新近錄得大埔中心4座中層B室成交，單位實用面積313平方呎，2房間隔，座向西南，原開價$530萬，後減至$20萬至$510萬獲承接，實用面積平均呎價$16,294。
-- 天水圍居屋天富苑2房 $382萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天富苑P座中層4室，實用面積506平方呎，2房，獲區內首置客以$382萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,549，屬市場價成交。
-- 大圍柏傲莊II周六售337伙 --
由新世界及港鐵發展的大圍柏傲莊II將於本周六進行首輪銷售，推337伙，並於本周四截止認購登記，分為A、B兩組銷售。 首張價單涉及337伙，包括56伙開放式戶、20伙一房戶、162伙兩房戶及99伙三房戶，實用面積264至753平方呎，價單定價$716.1萬至$1,761.5萬元，價單呎價$21,563至$33,421。項目最高可享20$折扣。
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