2025-11-07 28HSE 編輯部
過去一星期，啟德區有兩個新盤相繼開價，分別為位於港鐵啟德站旁的啟德天璽‧天第2期及前跑道區的維港‧灣畔1A期，兩者的折實平均呎價均約為2.5萬元。這不禁令筆者好奇，前跑道區的發展商為何有信心與城中心的新盤同場較量，畢竟前跑道區在交通配套方面明顯處於劣勢，而不少投資者在分享心得時，往往強調「Location, Location, Location」的黃金定律，認為地段較佳的項目升值潛力更高。因此，買家按理應更傾向選擇位於城中心、交通便利的新盤。然而，為何兩個啟德新盤都選擇此時推出？又為何定價相若？估計發展商背後有何考量？
閱讀更多：
啟德搶客戰升級｜維港．灣畔1A期突派139伙 周日先售60伙 折實均呎25,484元追貼天璽．天2期
新盤接連登場｜粉嶺北映薈上樓書｜長沙灣幸薈月內現樓登場｜天璽．天第2期現樓示範單位開放｜GRAND SEASONS加推97伙
天璽‧天2期開貴上期3成
新地旗下天璽‧天第2期於11月4日推出首批118伙，折實平均呎價為25,280元；比2024年9月推出的天璽‧天第1期首批182伙，折實平均呎價僅為19,668元。相隔一年多，2期比1期開價高出近三成，背後的信心來源是什麼？
1. 整體大市氣氛回暖
最新公布的9月份差估署樓價指數報292.5點，按月增幅擴大至1.32%，創18個月新高；今年首9個月樓價指數，止跌回升約1.14%，逐步扭轉過去連跌3年的局勢。加上市場利好消息增加、息口下降，各大發展商推盤折扣及減價幅度也明顯减少，向市場釋出樓價已經觸底反彈的訊號。例如同期的灣仔新盤Spring Garden，最後一輪銷售折扣由12%收窄至10%；同區的MIAMI QUAY II於10月底推出的首張價單，亦較2022年推出的同系MIAMI QUAY I首張價單高5%，可見發展商定價策略較過往進取。
2. 天璽‧天1期 短炒100%必賺
分析天璽‧天第2期的開價是否合理，可以從天璽‧天第1期近期的短炒個案及升值表現中找到線索。根據土地註冊處數據，天璽‧天第1期至今錄得約23宗短炒獲利個案，幾乎佔整體成交的100%。例如，第3座低層A2室，實用面積約443平方呎，近期以1,200萬元售出，呎價達27,088元，而原業主於去年11月以964.2萬元購入，持貨不足一年，帳面獲利約235.8萬元，升值幅度達24%。相比同期《易發樓價指數》錄得約2%的升幅，天璽‧天第1期明顯跑贏大市，這些短炒成功的案例，無疑為天第2期的高開注入了信心。
閱讀更多：
天璽．天18宗短炒100%必賺 新地開價太保守？｜2期開價驚喜會否再續?
3. Location, Location, Location
此外，天璽‧天位於啟德城中心，擁有毗鄰港鐵站和商業配套的地段優勢，投資潛力備受看好。發展商認為，即便定價進取，目標買家仍具備承接力，尤其是那些看好啟德長遠發展潛力的投資者。加上近月樓市回暖的趨勢，天璽‧天第2期選擇此時高價推出，既能搶佔市場先機，又能測試買家的承受能力。
維港‧灣畔1A期開價缺乏競爭力
相比之下，由中國海外、九倉、恒地及嘉華合作發展的維港‧灣畔1A期，處境則顯得略為尷尬。項目於11月5日推出首批139伙，折實平均呎價為25,484元，與天璽‧天第2期相若。然而，維港‧灣畔所在的前跑道區存在顯著劣勢，尤其是交通配套不足，缺乏與港鐵站的直接連接，無法吸引大量投資型買家。從市場定位來看，維港‧灣畔更多針對自住需求，其目標買家群體相對有限。
事實上，維港‧灣畔1A期的定價對比上一期相對保守，比同系3個月前推出的1B期低約16%。當時，1B期首批103伙的折實平均呎價高達29,628元，但銷售表現未如理想，至今價單連招標，僅售出約65伙，佔全盤約13%，步伐偏慢。這也解釋了為何1A期的定價需要更具吸引力。
然而，維港‧灣畔1A期的推出時機仍顯得未夠理想，不僅要與定價相若的天璽‧天第2期直接競爭，還需面對同區其他新盤的壓力。例如10月底開價的MIAMI QUAY II，首批115伙的折實平均呎價為23,634元，比維港‧灣畔1A期低近8%。此外，同樣位於前跑道區的花語海，毗鄰維港‧灣畔，為長實旗下的大型項目，總伙數達1,005伙，若採用低價策略推出，成為新一顆「深水炸彈」，勢必進一步削弱維港‧灣畔的承接力，甚至引發新一輪的減價戰。
前排維港景屬維港‧灣畔最大優勢
不過，維港‧灣畔1A期也並非全無優勢。項目位於跑道區前端，首批單位大部分享有維港海景，景觀開揚，是其最大的賣點。在相若的樓價之下，這對於注重居住環境的自住買家來說，或許比天璽‧天第2期的樓景更具吸引力。對於財力充裕、追求景觀的買家而言，選擇維港‧灣畔1A期，或許更能滿足他們的需求。
積壓2萬伙貨尾迫使發展商加快推盤
發展商選擇此時推出兩個啟德新盤，背後亦有其策略性考量。截至11月6日，全港新盤貨尾量約2.1萬伙，其中啟德為重災區，佔約6,000伙，接近全港總數的30%；單是前跑道區就有4,600伙，佔啟德區貨尾量的77%。貨尾積壓迫使發展商必須加快推盤速度，而樓市回暖及全新盤尚未大量湧現的時機，為兩個項目的推出提供了良好契機。發展商希望藉機加快推售步伐，若新盤銷情理想，既能改善現金流，同時為年終的業績表現增添亮點。
綜觀整體，天璽‧天第2期因其地段優勢和投資潛力，即使定價偏高，仍有望吸引投資型買家。而維港‧灣畔1A期則憑藉景觀優勢吸納自住需求，但受限於交通劣勢和區內競爭壓力，銷售表現恐怕難以匹敵天璽‧天第2期。隨着前跑道區更多新盤陸續登場，啟德區的貨尾問題或將進一步惡化，未來區內新盤可能不得不採取更激進的減價策略，務求在激烈的市場競爭中突圍而出。
有用
