2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第三百零九期 2021年02月24日] 疫情連日來稍見回穩，市場氣氛亦見好轉，多個新盤先後推售應市。香港樓市奇怪現象特別多，近日更有單位出現排隊睇樓的盛況，令到大批準買家聚集在屋苑大堂。
有關單位為維景灣畔13座低層H室單位，實用面積503平方呎，2房間隔，業主去年12月以$835萬放盤，後來減價至$800萬，但由於單位有租客居住，未能睇樓，所以一直未能售出。
直至2月頭，租客願意開放單位參觀，但限時一小時，最終吸引逾10枱客排隊睇樓。在渴市的情況下，單位即日成功以$795萬交吉沽出，平均實用呎價$15,805。
買樓投資是不少香港人的選擇，然而政府就住宅買賣設下了「辣招」，增加買家買樓支出。為了節省稅項，除了買家假借「首置」名義買樓外，還有人指出可以透過公司股權轉讓買賣物業。
究竟這是否真的可以慳稅？首先，透過公司名義買入物業，可細分為營運公司（用公司名義買樓），以及空殼公司（購買持有物業的空殼公司），兩者無論在稅率及申請按揭亦有所不同。
根據現行的稅率，如果先成立一家營運公司，其後再以公司名義購買物業，買家須繳交樓價15%的買家印花稅，以及樓價15%的從價印花稅。以$1,000萬的物業為例，若以公司名義購買，買家須繳交$300萬稅率。
如果購買持有物業的空殼公司，即是買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易，使新買家獲得該公司股份，並間接持有有關物業。由於物業的持有人仍屬該公司，故此買賣雙方都不需要繳交從價印花稅及買家印花稅，只需各自繳付0.1%印花稅金額。
值得留意的是，表面上來說，以公司股份轉讓方式進行物業買賣，可以省卻不少稅率。無可否認，以上方式看似吸引，但潛在風險，涉及繁複的手續、會計及法律等問題等。
最常見的問題是，購買的公司有負債風險（隱藏債務）或訴訟，因此在購入物業前，買家應聘請律師作全面審查，以確定空殼公司財務狀況健康、乾淨無問題，日後不會負上任何不必要的責任。
此外，在申請按揭方面，亦會較一般困難。由於以公司股份轉讓方式購買物業或涉及複雜法律問題和風險，銀行一般不願意提供按揭，所以買家要預留足夠的資金，否則未能完成買賣手續。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.11（反映2021/02/08至2021/02/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.24%，較上年同期下跌1.50%。
4個分區中，港島區跌幅最多，新報185.49，按周下跌1.82%，較上年同期上升0.67%。其次為九龍區，最新錄得168.78，按周下跌1.08%，較上年同期下跌4.55%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得190.31及165.4，按周分別上升0.51%及1.60%，較上年同期分別上升1.74%及下跌0.46%。
-- 黃大仙鑽嶺1房 $455萬易主 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得黃大仙鑽嶺成交，單位為低層H室，實用面積239平方呎，1房，原開價$470萬，後減至$455萬獲承接，實用面積平均呎價$19,038。
-- 屯門居屋置樂花園高層戶 $456萬獲承接 --
祥益地產區域董事林偉光表示，新近促成屯門居屋置樂花園5座高層B室成交，實用面積449平方呎，2房，成交價$456萬（自由市場價），實用面積平均呎價$10,156。
-- 大埔寶湖花園3房 $626萬易手--
世紀21柏宇地產高級客戶經理李洛章表示，日前錄得大埔寶湖花園B座低層02室成交，單位實用面積505平方呎，3房間隔，望內園池景，原開價$640萬，後減至$626萬獲承接，實用面積平均呎價$12,396。
-- 屯門新屯門中心3房 成交價$640萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門新屯門中心8座中層D室，實用面積603平方呎，3房，累減$20萬至$640萬易主，實用面積平均呎價$10,614，屬市場價成交。
-- 啟德Grande Monaco周六售102伙 --
會德豐地產旗下的啟德新盤Grande Monaco（Monaco第2期）將於星期六（27日）進行首輪銷售102伙，包括價單88伙，以及14招標發售。首輪銷售設大手優先安排，本周五截票。首輪88伙包括29個1房、37個2房、16個3房及6個4房，實用面積345至961平方呎，折實售價$766.2萬至2,501.5萬。而14伙招標，包括8個3房及6伙4房。
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