2024-04-25 28Hse Editor
大家如想借取高成數按揭，便需要申請按揭保險。按揭保險細節其實頗為複雜，以下指南為大家介紹按揭保險的背景、按揭成數、按保費用等，讓大家置業上車更加得心應手。
按揭保險的背景：
在2019年之前，按揭保險只適用於600萬以下的住宅物業（下稱按揭保險舊制），450萬元以下的物業最高可以借9成（上限為360萬元），而600萬元以下的物業則最高可以借8成（上限為480萬）。該年10月，香港政府放寬首置人士的按揭成數，俗稱「林鄭Plan」。 在「林鄭Plan」之下，800萬元以下的物業最高可以借9成，1,000萬元以下的物業則最高可以借8成。
2022年財政預算案公佈按揭保險措施進一步放寬，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元，此修訂被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」。
按揭保險可借的按揭成數：
其實按揭保險分為舊制及新制，細節如下：
1. 按揭保險舊制：按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格600 萬港元或以下)：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 80%或90%* |
| 400萬港元以上-450萬港元以下 | 80%-90%*(貸款上限為360萬) |
| 450萬港元或以上-600萬港元 | 80%(貸款上限為480萬) |
*只適用於1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及2. 所有申請人須為固定受薪人士
最長還款年期：30年
原來/剩餘還款年期與樓齡之和的上限：75年
物業類別：香港住宅物業、可適用於樓花按揭（村屋除外）
居住要求：自住
擔保人要求：直系親屬或未婚夫婦
按揭保費：可選擇一次付清或每年支付
2. 按揭保險「新制」（波叔Plan）：按揭保險計劃的最高按揭成數
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬以上-1,000萬港元或以下 | 80% 或 90% * |
| 1,000 萬以上至1,125萬以下 | 80%-90% *(貸款上限為900萬港元) |
| 1,125萬或以上至1,920萬港元 | 80%(貸款上限為960 萬港元) |
*只適用於1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及2. 所有申請人須為固定受薪人士
最長還款年期：30年
原來/剩餘還款年期與樓齡之和的上限：75年
物業類別：香港現樓物業（村屋除外）
居住要求：自住
擔保人要求：直系親屬或未婚夫婦
按揭保費：可選擇一次付清或每年支付
何時提交按揭保險申請？
置業人士簽署臨時買賣合約後，便可以申請按揭保險。
按揭保險要支付幾多費用？
詳情可以參照按揭保費表：https://www.mreferral.com/按揭保費表/
如果選擇一次性支付保費，大部份客戶都可取6折保費，在提早退保後也可以獲得回贈。
按揭保險的付款方法：
現時支付按保費用有以下3大方法：
1）一次性即時支付：銀行代貸款人一次性支付給按揭保險公司，貸款人馬上將保費攤銀行
2）一次性但攤分貸款年期去還：銀行代貸款人一次性支付給按揭保險公司，然後貸款人把保費攤分30年還銀行，這個方法可以減少首期負擔，所以最多人用
3）每年續保支付：此方法不能享受保費折購和退保時的回贈
按揭保險的批核時間：
根據個別情況而定，有機會要借貸人遞交補充文件，審批時間便會更長。不過此只屬於為按揭保險公司的批核時間，銀行仍需進行部份批核，整體時間可以長達3星期。
什麼情況按揭保險會出現「批唔足」甚至「唔批」？
如果出現以下情況，按保結果有機會受到影響：
1. 不是自住用途：如果借款人本身已持有或擔保其他物業，按證公司便會質疑新買物業是否自住之用。
2. 估價不足：如果業主買入物業價錢比銀行估價高太多，按證公司可能會重新估值去計算可以批出按揭成數，導致「借唔足」的情況，需要補錢。
可以把佣金、花紅、津貼等非固定收入算作收入嗎？
如要借9成按揭，佣金或其他非固定收入是不能計入息，但花紅則可以，以兩年平均數計算
申請按揭保險要求及過程較為複雜，置業時最好有按揭專員跟進申請及批核，能減少批核時遇上的煩惱。
（以上資料只供參考，一切以金管局及按證公司公佈為準）
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