按揭保险实用指南

专栏  2022-08-06  #经络按揭

大家如想借取高成数按揭,便需要申请按揭保险。按揭保险细节其实颇为复杂,以下指南为大家介绍按揭保险的背景、按揭成数、按保费用等,让大家置业上车更加得心应手。

按揭保险的背景:

在2019年之前,按揭保险只适用于600万以下的住宅物业(下称按揭保险旧制),450万元以下的物业最高可以借9成(上限为360万元),而600万元以下的物业则最高可以借8成(上限为480万)。该年10月,香港政府放宽首置人士的按揭成数,俗称「林郑Plan」。 在「林郑Plan」之下,800万元以下的物业最高可以借9成,1,000万元以下的物业则最高可以借8成。

2022年财政预算案公布按揭保险措施进一步放宽,可申请最高八成按揭贷款的楼价上限将由1,000万元提升至1,200万元,首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限则会由现时800万元提升至1,000万元,此修订被称为「波叔Plan」或「财爷Plan」。

按揭保险可借的按揭成数:

其实按揭保险分为旧制及新制,细节如下:

1. 按揭保险旧制:按揭保险计划的最高按揭成数(物业价格600 万港元或以下):

物业价格最高按揭成数
400万港元或以下80%或90%*
400万港元以上-450万港元以下80%-90%*(贷款上限为360万)
450万港元或以上-600万港元80%(贷款上限为480万)

*只适用于1. 所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及2. 所有申请人须为固定受薪人士

最长还款年期:30年

原来/剩馀还款年期与楼龄之和的上限:75年

物业类别:香港住宅物业、可适用于楼花按揭(村屋除外)

居住要求:自住

担保人要求:直系亲属或未婚夫妇

按揭保费:可选择一次付清或每年支付

2. 按揭保险「新制」(波叔Plan):按揭保险计划的最高按揭成数

物业价格最高按揭成数
400 万以上-1,000万港元或以下80% 或 90% *
1,000 万以上至1,125万以下80%-90% *(贷款上限为900万港元) 
1,125万或以上至1,920万港元80%(贷款上限为960 万港元)

*只适用于1. 所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及2. 所有申请人须为固定受薪人士

最长还款年期:30年

原来/剩馀还款年期与楼龄之和的上限:75年

物业类别:香港现楼物业(村屋除外)

居住要求:自住

担保人要求:直系亲属或未婚夫妇

按揭保费:可选择一次付清或每年支付

何时提交按揭保险申请?

置业人士签署临时买卖合约后,便可以申请按揭保险。

按揭保险要支付几多费用?

详情可以参照按揭保费表:https://www.mreferral.com/按揭保费表/

如果选择一次性支付保费,大部份客户都可取6折保费,在提早退保后也可以获得回赠。

按揭保险的付款方法:

现时支付按保费用有以下3大方法:

1)一次性即时支付:银行代贷款人一次性支付给按揭保险公司,贷款人马上将保费摊银行

2)一次性但摊分贷款年期去还:银行代贷款人一次性支付给按揭保险公司,然后贷款人把保费摊分30年还银行,这个方法可以减少首期负担,所以最多人用

3)每年续保支付:此方法不能享受保费折购和退保时的回赠

按揭保险的批核时间:

根据个别情况而定,有机会要借贷人递交补充文件,审批时间便会更长。不过此只属于为按揭保险公司的批核时间,银行仍需进行部份批核,整体时间可以长达3星期。

什么情况按揭保险会出现「批唔足」甚至「唔批」?

如果出现以下情况,按保结果有机会受到影响:

1. 不是自住用途:如果借款人本身已持有或担保其他物业,按证公司便会质疑新买物业是否自住之用。

2. 估价不足:如果业主买入物业价钱比银行估价高太多,按证公司可能会重新估值去计算可以批出按揭成数,导致「借唔足」的情况,需要补钱。

可以把佣金、花红、津贴等非固定收入算作收入吗?

如要借9成按揭,佣金或其他非固定收入是不能计入息,但花红则可以,以两年平均数计算

申请按揭保险要求及过程较为复杂,置业时最好有按揭专员跟进申请及批核,能减少批核时遇上的烦恼。

(以上资料只供参考,一切以金管局及按证公司公布为准)

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