2024-05-03 28Hse Editor
今年樓市受疫情及經濟等不明朗因素影響，買家觀望導致交投一度膠着，按揭市場不平靜，先有「波叔plan」放寬按保樓價上限，後來美聯儲也啟動加息周期。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨日發表上半年樓按市場回顧，該行認為銀行及按證公司最近調升按息，可視為銀行加P的前奏，料年內P可能調升0.25厘；市況未完全明朗下，估計新取用按揭按年跌最多兩成，全年現樓及樓花宗數料跌約一成半。
一個月HIBOR將挑戰1.8厘
曹德明表示，美聯儲上月大幅度加息0.75厘及啟動縮表，為1994年即28年來最大加幅，年內已加息3次達1.5厘。港美息差擴闊，資金流出港元市場，令銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。他認為，美加息及收水持續，資金持續外流下，估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元，年底前更有機會跌至千億元以下。並預料未來拆息將反覆向上，第三季一個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平，即超過H按2.5厘的封頂水平，增加銀行調升P（最優惠利率）的壓力。
曹德明認為，各家銀行為避免H按實際息率因拆息上升而長期高於封頂位，上月已有中小型銀行上調H按的鎖息上限，而銀行參考的3個月HIBOR指標亦升至1.75厘高位。香港按揭證券公司於今年5度上調定息按揭的年利率，幅度亦愈增愈大。調升按息可預視為銀行加P的前奏，料部分銀行或於加P前提升H按封頂位。而年內P有可能調升，估計幅度可達0.25厘，使香港利率步向「正常化」，由「超低息環境」轉為「低息環境」。
中原按揭料按息年底見3厘
另一邊廂，中原按揭董事總經理王美鳳預料，下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2厘，以市場主流H按息率H+1.3厘計，即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%。下半年加P時間視乎本港銀行結餘收縮步伐及港元拆息上升速度，她預期1個月港元拆息升至1.2厘至升穿H按封頂息率後，再升至1.5厘至2厘水平，銀行才有較大壓力上調P，但相信港P於年內第3季至第4季將會上調，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。
曹德明又指，加息周期將至，加上經濟未完全復甦，未入市準買家將更見謹慎。根據金管局住宅按揭統計調查結果，首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗，相比去年同期仍減少11.6%及14.6%，料全年新取用按揭數字或比去年回落一至兩成至約3,200億元及7萬宗水平。
土地註冊處最新資料顯示，首6月現樓按揭宗數錄得42,788宗，對比去年同期的44,931宗回落2,143宗或4.8%；首6月樓花按揭宗數錄得2,748宗，對比去年同期的3,105宗回落357宗或11.5%，更創自2012年即10年後的上半年新低。
全年樓花按揭料11年新低
曹德明預計，雖然近日一手市場氣氛熾熱有追落後，但近月銷售的樓盤中有近八成買家選用建築期付款方式，有關宗數將會滯後至成交日並於日後反映於現樓按揭宗數中。他預計全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約一成半至約9萬宗以及5,000宗水平，樓花更創11年新低。
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