2024-04-29 28Hse Editor
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周四本地確診人數只有2,644宗，是連續兩天回落至3,000宗之下，這與3月初的高峰期每天確診人數突破50,000宗之上，實在反映第五波疫情明顯已受控中。
隨着第五波疫情連番降溫，政府將分三個階段逐步放寬社交距離措施，相比3月初的疫情高峰期，第二季後香港經濟活動可望自6月全面復常。
如筆者年初的本欄專文，虎年香港樓市避不開新冠疫情起伏牽引，首季市情已具體地說明了。期望虎年樓市低潮已過，第二季重新起步，有望迎來復常市況。
按保放寬料吸換樓客
有見疫情於3月第三周起緩和，發展商大舉出擊傾銷貨尾盤，多是透過代理預約看樓出售形式、期望測試市場水溫，為4月21日開始放寬社交距離措施進行銷售演習。今年財政預算案中，財政司司長宣布1,200萬元以下住宅物業可達八成按揭、1,000萬元以下物業可達九成按揭，明顯地旨在重建市場欠缺的「換樓」階層，相信可以激活1,200萬元內的新盤及現貨市場復甦。據市場統計逾6,000伙全新盤單位可被納入受惠行列，不少是大型住宅項目如啟德第4A區1號第1期（約1,017伙由會德豐/嘉華/中海合資）、屯門兆康項目第1A期（約824伙由新地獨資）、何文田站上蓋2期（約800伙由華懋/港鐵合資）、旺角利奧坊第4期（約600伙由恒地獨資）、大埔白石角優景里項目（約576伙由新地獨資）等等，分布九龍/新界各區，實為上車客提供各樣地區、面積及發展商組合的選擇。
購買力有望回流新盤
如3月底差餉物業估價署公布的《香港物業報告2022》初步統計數字顯示，2022及2023年私人住宅落成量將達22,851伙及21,848伙，合計約44,699伙。又因應疫情對施工及預售審批進度影響，相信只有約預測落成量的八成會兌現，即約35,760伙，每年17,980伙會落成。面對這些龐大的供應量，發展商肯定想先把準買家拉回一手市場，震撼式的首數批定價及靈活付款、優惠按揭、先住後付等等陸續出籠，尤其是大型項目超過600伙以上的會再現密集式、多元化的付款/按揭模式登場。鑒於3月份不少業主變現的需要，二手樓價出現不少低價成交。雖然3月第三周後疫情降溫已收窄業主議價空間，但是二手樓價已下跌不少。新盤樓價會嘗試調整至低於同區二手樓價開售，把購買力重新拉回新盤單位中。
發展商料「以量取價」
開售時間方面則視乎政府能否如期實施三個階段的放寬社交距離措施。由4月21日起，公眾地方群組聚集上限人數會放寬至四人，再於滿月後放寬至八人及於6月21日起全面放寬，讓買家輕鬆地睇樓揀樓。筆者預計4月21日將是新盤銷售的「誓師日」，但是預料大型項目則會留待5月21日第二期放寬政策落地後才會全面開展。
既然發展商需要補回首季新盤銷售的差額，今年仍然採用「以量取價」的策略，相信會出現「旺市不旺價」的情形。今明兩年最高落成量分區包括沙田（約4,300伙）、九龍城（主打啟德）（約9,700伙）、元朗（約7,200伙）、屯門（約5,600伙）及西貢（約4,060伙），上述五區已佔總供應量的69%。如果準買家想選擇較划算的新盤單位，不妨從這五區中尋覓。
買家可「執平貨」 惟需量力
喜歡購買豪宅的買家，今年即將開售的新盤大多集中於香港區，分布地區甚廣，包括山頂、半山區的21號波老道第二期、薄扶林的碧麗軒、香港仔/鴨脷洲的利南道項目、壽臣山及淺水灣的中小型發展商的不同項目及北角臨海的海璇第2B2及3期，總計約達870伙。眾多樓盤各式俱備，有豪華獨立屋，高層豪華大廈及較適合換樓人士的屋邨式住宅。當然因為地區不同，港島的呎價是冠絕全港的，較受換樓客歡迎。按保放寬也把按揭成數上限擴展到2,000萬元以下，換樓客大可把握按揭成數放寬換上較大型地區的新盤單位。面對不同變現需要，第五波疫情中已浮現不少二手「減價盤」，準買家亦可「趁低吸納」。當然準買家應注意自身的供樓能力、收入確定性及利息再度上揚的負擔能力。
誠然，虎年香港的住宅樓市開局不濟，第五波疫情已打擊首季成交量及成交價。但是隨着疫情於第二季起受控，發展商肯定「急起直追」以低於二手樓價開售，期望把準買家拉回一手市場懷抱內，二手樓價再重新找尋合理水位。
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