2024-04-29 28HSE 编辑部
张宏业 特许测计师、中国房地产估价师
上周四本地确诊人数只有2,644宗，是连续两天回落至3,000宗之下，这与3月初的高峰期每天确诊人数突破50,000宗之上，实在反映第五波疫情明显已受控中。
随着第五波疫情连番降温，政府将分三个阶段逐步放宽社交距离措施，相比3月初的疫情高峰期，第二季后香港经济活动可望自6月全面复常。
如笔者年初的本栏专文，虎年香港楼市避不开新冠疫情起伏牵引，首季市情已具体地说明了。期望虎年楼市低潮已过，第二季重新起步，有望迎来复常市况。
按保放宽料吸换楼客
有见疫情于3月第三周起缓和，发展商大举出击倾销货尾盘，多是透过代理预约看楼出售形式、期望测试市场水温，为4月21日开始放宽社交距离措施进行销售演习。今年财政预算案中，财政司司长宣布1,200万元以下住宅物业可达八成按揭、1,000万元以下物业可达九成按揭，明显地旨在重建市场欠缺的「换楼」阶层，相信可以激活1,200万元内的新盘及现货市场复苏。据市场统计逾6,000伙全新盘单位可被纳入受惠行列，不少是大型住宅项目如启德第4A区1号第1期（约1,017伙由会德丰/嘉华/中海合资）、屯门兆康项目第1A期（约824伙由新地独资）、何文田站上盖2期（约800伙由华懋/港铁合资）、旺角利奥坊第4期（约600伙由恒地独资）、大埔白石角优景里项目（约576伙由新地独资）等等，分布九龙/新界各区，实为上车客提供各样地区、面积及发展商组合的选择。
购买力有望回流新盘
如3月底差饷物业估价署公布的《香港物业报告2022》初步统计数字显示，2022及2023年私人住宅落成量将达22,851伙及21,848伙，合计约44,699伙。又因应疫情对施工及预售审批进度影响，相信只有约预测落成量的八成会兑现，即约35,760伙，每年17,980伙会落成。面对这些庞大的供应量，发展商肯定想先把准买家拉回一手市场，震撼式的首数批定价及灵活付款、优惠按揭、先住后付等等陆续出笼，尤其是大型项目超过600伙以上的会再现密集式、多元化的付款/按揭模式登场。鉴于3月份不少业主变现的需要，二手楼价出现不少低价成交。虽然3月第三周后疫情降温已收窄业主议价空间，但是二手楼价已下跌不少。新盘楼价会尝试调整至低于同区二手楼价开售，把购买力重新拉回新盘单位中。
发展商料「以量取价」
开售时间方面则视乎政府能否如期实施三个阶段的放宽社交距离措施。由4月21日起，公众地方群组聚集上限人数会放宽至四人，再于满月后放宽至八人及于6月21日起全面放宽，让买家轻松地睇楼拣楼。笔者预计4月21日将是新盘销售的「誓师日」，但是预料大型项目则会留待5月21日第二期放宽政策落地后才会全面开展。
既然发展商需要补回首季新盘销售的差额，今年仍然采用「以量取价」的策略，相信会出现「旺市不旺价」的情形。今明两年最高落成量分区包括沙田（约4,300伙）、九龙城（主打启德）（约9,700伙）、元朗（约7,200伙）、屯门（约5,600伙）及西贡（约4,060伙），上述五区已占总供应量的69%。如果准买家想选择较划算的新盘单位，不妨从这五区中寻觅。
买家可「执平货」 惟需量力
喜欢购买豪宅的买家，今年即将开售的新盘大多集中于香港区，分布地区甚广，包括山顶、半山区的21号波老道第二期、薄扶林的碧丽轩、香港仔/鸭脷洲的利南道项目、寿臣山及浅水湾的中小型发展商的不同项目及北角临海的海璇第2B2及3期，总计约达870伙。众多楼盘各式俱备，有豪华独立屋，高层豪华大厦及较适合换楼人士的屋邨式住宅。当然因为地区不同，港岛的尺价是冠绝全港的，较受换楼客欢迎。按保放宽也把按揭成数上限扩展到2,000万元以下，换楼客大可把握按揭成数放宽换上较大型地区的新盘单位。面对不同变现需要，第五波疫情中已浮现不少二手「减价盘」，准买家亦可「趁低吸纳」。当然准买家应注意自身的供楼能力、收入确定性及利息再度上扬的负担能力。
诚然，虎年香港的住宅楼市开局不济，第五波疫情已打击首季成交量及成交价。但是随着疫情于第二季起受控，发展商肯定「急起直追」以低于二手楼价开售，期望把准买家拉回一手市场怀抱内，二手楼价再重新找寻合理水位。
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