特稿：樓市好友：租金跌或因悲情因素

小單位開始受捧，惟租金水平仍在低位徘徊，疫市下租金回報率減少，令物業投資價值下跌。不過，自己同為投資者的「樓市大好友」祥益地產總裁汪敦敬卻有一套看法，他向記者表示，租金升跌的確是投資者是否入市其中一個考慮因素，而且還要考慮其租金升跌的理由。汪敦敬笑言自己同樣作為「收租佬」，稱認為住宅租金下跌有部分包含一個特殊原因，那就是「悲情因素」。

「悲情因素」是什麼？就是當業主看見租客處境很可憐，對租客產生同理心，從而減租或保持租金不變，但並非來自「市場因素」。

要分辨「真跌」「假跌」

汪敦敬指，現在有不少投資者正吼低吸納平價貨，但與此同時，不能單單因為租金和回報率下跌便拒絕入市，原因是租金跟樓價一樣，同樣有「真跌」和「假跌」。至於如何分辨租金「真跌」和「假跌」，就要看租盤供應，假如租金下跌，但租盤供應量同樣下跌，反映市場對租盤仍有需求，而租金下跌應該就是來自「悲情因素」的下調，因此屬於「假跌」。如果是租金下跌，但租盤供應量卻上升，就是市場因素令租金下跌，屬於「真跌」，有此類情況就要「睇定啲」。

豪宅租金震盪期較長

汪敦敬認為，租金不會長時間下跌，而且會跟隨經濟復甦而上升，2-3房的中小單位租金表現會較理想，豪宅租金會有一股震盪，至於納米盤則視乎當區是否有足夠的「草根需求」支持，而納米盤租金將會因為這些差異而「榮辱互見」，回報率如能有3%或以上就最理想。他坦言自己早前購入的天鑄，首看重是它日後的升值能力，對其租金回報並不抱期望，只期望能找到一個好租客。