特稿：楼市好友：租金跌或因悲情因素

小单位开始受捧，惟租金水平仍在低位徘徊，疫市下租金回报率减少，令物业投资价值下跌。不过，自己同为投资者的「楼市大好友」祥益地产总裁汪敦敬却有一套看法，他向记者表示，租金升跌的确是投资者是否入市其中一个考虑因素，而且还要考虑其租金升跌的理由。汪敦敬笑言自己同样作为「收租佬」，称认为住宅租金下跌有部分包含一个特殊原因，那就是「悲情因素」。

「悲情因素」是什么？就是当业主看见租客处境很可怜，对租客产生同理心，从而减租或保持租金不变，但并非来自「市场因素」。

要分辨「真跌」「假跌」

汪敦敬指，现在有不少投资者正吼低吸纳平价货，但与此同时，不能单单因为租金和回报率下跌便拒绝入市，原因是租金跟楼价一样，同样有「真跌」和「假跌」。至于如何分辨租金「真跌」和「假跌」，就要看租盘供应，假如租金下跌，但租盘供应量同样下跌，反映市场对租盘仍有需求，而租金下跌应该就是来自「悲情因素」的下调，因此属于「假跌」。如果是租金下跌，但租盘供应量却上升，就是市场因素令租金下跌，属于「真跌」，有此类情况就要「睇定啲」。

豪宅租金震荡期较长

汪敦敬认为，租金不会长时间下跌，而且会跟随经济复苏而上升，2-3房的中小单位租金表现会较理想，豪宅租金会有一股震荡，至于纳米盘则视乎当区是否有足够的「草根需求」支持，而纳米盘租金将会因为这些差异而「荣辱互见」，回报率如能有3%或以上就最理想。他坦言自己早前购入的天铸，首看重是它日后的升值能力，对其租金回报并不抱期望，只期望能找到一个好租客。