2024-04-25 28Hse Editor
學者警告：放寬按保效應短暫 提防樓價後勁不繼
《施政報告》放寬按保甫出台，全城業主隨即「湊熱鬧」，紛起反價封盤，似乎要與發展商聯手打造「小陽春」，吸引買家搶盤。根據本報記者搜集資料所得，過去一周整體屋苑交投量於《報告》後現大爆發，前後反應兩極，部分新界屋苑更有「零的突破」。但有代理及學者提醒，門檻降低只能產生短暫效應，買家不一定追價，長遠仍需視乎經濟是否有足夠支撐，樓價或「後勁不繼」，如盲目睇好而入市，隨時因小失大。■文：香港文匯報記者 黎梓田
根據資料顯示，部分中細價屋苑由5月起，經歷多月的冰河期後，在8至9月份跌至低位，但成交量在《報告》發表後的一個多星期內爆升，平均較前半月增加接近一倍，表現最佳的屋苑均集中在新界西及新界東，而將軍澳東港城本來10月上半月未錄任何成交，但《報告》出台後的一個多星期內成交急增。
新界西升幅勁 嘉湖激增86%
至於天水圍嘉湖山莊及元朗YOHO TOWN同樣表現強勁，10月上半月分別錄14宗及3宗成交，而16日至25日則各錄26宗及7宗成交，升幅介乎85.7%至133.3%。美聯物業住宅部行政總裁布少明指，政府放寬樓按，傳統屋苑的500萬至600萬樓盤將受惠最多，距離800萬元九成上限有一定「水位」，新界樓有較多供應，料以嘉湖山莊、沙田第一城、東港城等屋苑表現較優。
康城物業林明輝表示，自《施政報告》出台至今，主打大單位的將軍澳日出康城有約一成業主封盤或加價，加價幅度約3%-5%，而成交量也有增加，自《報告》後錄得7宗，佔全月至今14宗的一半，不過以平價貨為主，買家反應未有如其他屋苑般踴躍，呎價維持在1.1萬元水平。林明輝反指，放寬按揭成數只是技術調整，讓未夠首期的買家入市，但買家不一定追價，料相關措施只能產生短暫效應。
林明輝舉例，近期有業主見市況轉好即刻加價，其中領峯8座高層RD室放盤，實用面積665方呎，屬3房1套間隔，《報告》前以830萬元放售，也有買家洽談並還價至810萬元，但《報告》後業主上調至860萬元待售，但買家被「嚇窒」，至今未有買家上門傾價。
800萬樓月供3萬 壓制承接力
另外，《報告》後錄得領都3座中層LD室以870萬元沽出，面積729方呎屬3房1套，呎價11,934元；而《報告》前錄得首都2座中層LA室以808萬元成交，面積713方呎屬3房1套，呎造11,332元，同類單位前後相差逾半成。
林明輝補充，業主抱着「唔執輸」心態放盤，近日雖有加價，但所有3房叫價均在800萬元以上，每月供款至少3萬多元起，直言起碼要月入8萬元才「頂得順」，反而預料400萬至600萬元放盤會受惠，供款只是2萬多，符合大部分家庭的能力。
同屬新界東的沙田第一城，在《報告》後交投增加。中原地產關煜裕指出，最近沙田第一城成交激增，在《報告》後錄得9宗，佔全月暫錄的14宗逾六成，有不少業主借勢出貨，但畢竟盤源多，價錢未有明顯上升，反而有不少買家因九成按揭門檻降低而轉吼周邊居屋的600萬3房放盤，惟同類放盤只有2至3間，而周邊私人屋苑也有3房供應，入場費約750萬元起。
荃灣細價樓反價少 價量齊升
至於「新盤潮」過後的荃灣區，細價屋苑同樣轉旺。美聯物業鍾家豪表示，《報告》後的荃灣中心「旺返好多」，10月至今暫錄12宗成交，《報告》後的成交佔5宗，但反價情況不明顯。鍾家豪補充，《報告》後錄得13座中層E室易手，面積307方呎，原則1房可間2房，造價448萬元，呎價14,593元；而《報告》前錄得14座中層E室以415萬元易手，面積324方呎，同屬原則1房可間2房，呎價12,809元，同類單位造價短時間內急升13.9%。
至於上車天堂之一的天水圍嘉湖山莊，對放寬按揭的反應較大。中原地產杜官賜透露，嘉湖山莊本月至今錄得約40宗成交，而《報告》後至今則錄26宗，短短一星期已追上全月一半以上。祥益地產謝利官稱，《報告》後最初兩天，的確有出現反價成交個案，但其後少見反價成交，反映樓市未如預期般後勁凌厲。謝利官補充，《報告》後有三至四成賣家加價，加幅約2%-10%。
市區方面，美聯物業易秉中表示，黃埔花園在《報告》後有6宗成交，佔10月的11宗逾一半，並且出現較多封盤個案，佔整體放盤一成，例如3期1座低層F室，面積681方呎，原先叫價1,100萬元放盤，業主於《報告》出台後封盤停售。
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