2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百九十六期 2018年12月12日] 經常聽到人講，供樓唔難，儲首期先難，但儲夠首期又是否足夠呢？其實，買樓並不只是儲首期而已，還涉及很多隱藏費用、雜費，加加埋埋可達幾十萬，一旦準備的金錢不足夠，隨時臨門一腳上車夢碎。
究竟買樓上車要多少預算？除首期外，以下為大家需要留意的開支，包括印花稅、律師費、公用事業按金、按揭保費、差餉地租、代理佣金及裝修費等。
印花稅
在香港無論是否首次置業、是否香港永久性居民的人士買樓都要付印花稅。首次置業的要交物業買賣印花稅，有關金額要視乎你所購買物業的樓價而定，最高為樓價的4.25%。以1個$500萬的物業為例，稅率為3%，即$15萬，可以說是一筆可觀的開支。
如果你不是首次置業，就要付雙倍印花稅(DSD)，稅率劃一為15%；假若買家為非香港永久性居民的人士，或者以公司名義購入物業，要付買家印花稅 (BSD)，稅率亦是劃一為15%。換言之，以上人士購入1個$500萬的單位，你要繳稅$75萬。
不得不留意的是，部分新盤發展商會代繳交印花稅，或者提供印花稅折扣，減輕買家財政負擔。
律師費
是否任何一間律師樓都可以用？不是的，為物業辦理按揭時，是必須找一間銀行所核准的律師樓，否則不能代表相關銀行辦理手續。那費用呢？一般依物業的新舊及面積計算，當然也有律師樓提供全包服務，即包律師費、政府登記費、查冊費和雜費，大約最平$6,000全包，但有些項目不包括在內，如補契費。
公用事業按金
入住時，開設水電煤戶口，以及管理費都需要付按金的。住宅用戶的水費按金為$400；私人住宅用戶的煤氣按金為$600；而電費按金一般是以賬戶60天的電費水平作基準；管理費按金通常為3個月的管理費。價錢雖不是很多，但交不出是非常麻煩的，所以要預留足夠的金錢。
按揭保費
根據現行的政策，銀行按揭成數最高只可借6成。為了維持銀行體系的穩定性，如果買家承造7成以上按揭，需要支付「按揭保險」，有關費用視乎還款年期，年期愈長及按揭成數愈高，保費就會愈貴，一般貸款額介乎1%至4%不等。
差餉及地租
差餉和地租是分4個季度預繳的，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3 %。要留意的是，近年《財政預算案》都有提出差餉寬減，如果買家碰巧遇到此情況，就可以慳回不少資金。
正所謂「一闊三大」，當你買了一層樓，要花費的錢就會更多，要記得，我們以上提及的開支，還未計算代理佣金、裝修費及添置家具費用等，所以買樓並不是儲首期咁簡單，必須要預多一點資金才可上車。
中原城市領先指數(CCL)新報176.81（反映2018/11/26至2018/12/02(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.33%，較上年同期上升8.28%。
4個分區中，只有港島區錄得升幅，按周上升1.06%，新近錄得184.03，較上年同期上升5.21%。而其他分區均錄得跌幅，按周下跌最多的是新界(西)區，新報160.07，按周下跌1.60%，較上年同期上升6.53%。而九龍及新界(東)區分別錄得174.31及189.1，按周分別下跌1.07%及0.43%，較上年同期分別上升9.13%及9.49%。
-- 奧運柏景灣2期高層 $950萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得奧運站柏景灣2期帝柏海灣成交，單位為5座高層G室，實用面積475平方呎，2房間隔，座向東北望樓景，以$950萬易主，實用面積平均呎價$20,000。
-- 屯門居屋兆康苑2房 $415萬獲承接 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，日前錄得屯門居屋兆康苑R座中層6室成交，實用面積431平方呎，2房2廳，獲區內首置客以$415萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,629，屬市場價成交。
-- 馬鞍山錦豐苑3房 成交價$566萬--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健鋒表示，日前促成馬鞍山錦豐苑成交，單位為C座(錦蕙閣) 高層09室，實用面積637平方呎，3房2廳間隔，座向西南享海景，原開價$620萬，後減至$566萬（居二市場價）沽出，實用面積平均呎價$8,885。
-- 屯門翠林花園2房 $435萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門翠林花園B座中層1室沽出，實用面積330平方呎，2房1廳，單位內籠企理，以$435萬獲承接，實用面積平均呎價$13,182，屬市場價成交。
-- 觀塘凱滙周四售488伙 --
由信置發展的觀塘凱滙第1期，日前上載第3張價單，涉及180伙，實用面積452至1,092平方呎，為1房至4房戶，價單定價$1,016.1萬至$2,500.3萬，呎價$19,621至$25,371。 發展商同步上載銷售安排，3張價單合共488伙將於周四（13日）發售，包括47個1房、291個2房、141個3房，及9個4房。是次不設大手組別，買家最多可選擇購買2個單位，惟須於意向登記中註明。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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