2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百七十八期 2018年8月8日] 上車門檻愈來愈貴，可入手的單位愈來愈少，香港人買樓機會渺茫。有見及此，部分會考慮入場費相對較低的唐樓，但無論買家是為了自住、收租，還是博收購，都要份外留意，尤其是按揭方面。
一般而言，唐樓樓齡逾30年或以上，高度在7層或以下，而且沒有設有電梯，出入都依靠樓梯。由於唐樓外觀較為破舊，亦欠缺維修及保養，素質較私樓相差較大，故售價相對較低。
由於單位價錢吸引，無殼一族心急入市，往往忽略了申請按揭要面對的問題及風險，如估價、按揭年期、按揭成數及潛建等。假若銀行承造的未如理想，買家要預備更多資金作首期，但最壞的情況是銀行拒批按揭，得不償失。
首先，估價方面，由於市場唐樓成交較少，而且質素較參差，銀行缺乏參考指標，有機會出現估價不足的情況。事實上，通常業主的叫價會比銀行估價高，一旦估價不足，買家可多找幾間銀行進行估價，以尋找估價估得最高的銀行。
第二是按揭成數及年期，唐樓可申請最高9成按揭，但一般只能承造6成，如果要申請6成以上按揭，則要由按揭保險公司視乎物業質素、申請人收入、經濟狀況等而定。
至於年期方面，銀行普遍以70至75年減樓齡或人齡決定按揭年期的準則，取其低者，即是說40年樓齡的唐樓仍有機會借足30年按揭。比如說，申請人30歲，而唐樓樓齡40年，正常來說，銀行只會批出70減40，等於30年的還款期。
第三是僭建及釘契問題，為避免買入有以上問題的單位，買家最好自行查冊。不少唐樓都會出現僭建問題，如更改廚房間隔、加建露台等，當屋宇署發現有僭建物時，一般會發出清拆令，要求業主於限期內清拆僭建物，同時物業會被釘契。
如銀行發現物業被釘契，不會審批按揭貸款的。假若想購買的單位有僭建問題，怎麼辦？只要業主或買家如期清拆僭建物，之後向屋宇署申報，檢查後再申請取消釘契及取滿意紙。一般而言，取得屋宇署發出滿意紙後，銀行都會批出按揭。
第四，單位是否「劏房」或「分契樓」。不少人將兩者混淆，「劏房」是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位；而「分契樓」牽涉單位業權上的分割，需由律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權。
對於唐樓，銀行審批按揭時會驗樓，若你想買的單位是「劏房」，銀行不會批出按揭，因為要承受的風險較大；若你想買的單位是「分契樓」，基於受到法律約束力，銀行較有保障，但業權較複雜，銀行不一定會批出按揭。
不少人購買唐樓是為了博收購，筆者則覺得未必博得過，因為香港唐樓眾多，要發展商選擇你那一幢並不是一件易事。再者如果幸運地博中被收購，整件事由構思到收購完成，動輒十幾年，投資回報相對較慢。
無可否認，以現時的樓市來說，唐樓價錢相當吸引，適合預算不多的買家，但同時購買此類型物業，要面對的問題較多，風險較高，故必須查冊。如有任何懷疑，建議找律師幫助，否則因小失大。
中原城市領先指數(CCL)新報187.76（反映2018/07/16至2018/07/22(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.24%，較上年同期上升17.44%。
4個分區中，只有港島區錄得跌幅，按周下跌2.40%，新報193.25，較上年同期上升12.76%。反之，新界(西)區升幅最多，按周上升2.33%，最新錄得176.43，較上年同期上升20.76%。新界(東)區新報205.13，按周上升0.87%，較上年同期上升20.60%。九龍區最新錄得183.79，按周上升0.74%，較上年同期上升19.03%。
-- 北角明園低層戶 成交價$615萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角明園第3期低層B室成交，實用面積447平方呎，2房間隔，座向北面望樓景，原開價$620萬，最終獲區外用家以$615萬承接，實用面積平均呎價$13,758，屬市價水平。
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祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，日前促成屯門恒福花園5座低層H室易主，實用面積437平方呎，2房1廳，獲一名外區客以$522萬購入，實用面積平均呎價$11,945，屬市場價成交。
-- 元朗PARK YOHO Milano周六售131伙 --
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