2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百七十八期 2018年8月8日] 上车门槛愈来愈贵，可入手的单位愈来愈少，香港人买楼机会渺茫。有见及此，部分会考虑入场费相对较低的唐楼，但无论买家是为了自住、收租，还是博收购，都要份外留意，尤其是按揭方面。
一般而言，唐楼楼龄逾30年或以上，高度在7层或以下，而且没有设有电梯，出入都依靠楼梯。由于唐楼外观较为破旧，亦欠缺维修及保养，素质较私楼相差较大，故售价相对较低。
由于单位价钱吸引，无壳一族心急入市，往往忽略了申请按揭要面对的问题及风险，如估价、按揭年期、按揭成数及潜建等。假若银行承造的未如理想，买家要预备更多资金作首期，但最坏的情况是银行拒批按揭，得不偿失。
首先，估价方面，由于市场唐楼成交较少，而且质素较参差，银行缺乏参考指标，有机会出现估价不足的情况。事实上，通常业主的叫价会比银行估价高，一旦估价不足，买家可多找几间银行进行估价，以寻找估价估得最高的银行。
第二是按揭成数及年期，唐楼可申请最高9成按揭，但一般只能承造6成，如果要申请6成以上按揭，则要由按揭保险公司视乎物业质素、申请人收入、经济状况等而定。
至于年期方面，银行普遍以70至75年减楼龄或人龄决定按揭年期的准则，取其低者，即是说40年楼龄的唐楼仍有机会借足30年按揭。比如说，申请人30岁，而唐楼楼龄40年，正常来说，银行只会批出70减40，等于30年的还款期。
第三是僭建及钉契问题，为避免买入有以上问题的单位，买家最好自行查册。不少唐楼都会出现僭建问题，如更改厨房间隔、加建露台等，当屋宇署发现有僭建物时，一般会发出清拆令，要求业主于限期内清拆僭建物，同时物业会被钉契。
如银行发现物业被钉契，不会审批按揭贷款的。假若想购买的单位有僭建问题，怎么办？只要业主或买家如期清拆僭建物，之后向屋宇署申报，检查后再申请取消钉契及取满意纸。一般而言，取得屋宇署发出满意纸后，银行都会批出按揭。
第四，单位是否「劏房」或「分契楼」。不少人将两者混淆，「劏房」是指一个单位被分间成两个或以上的独立单位；而「分契楼」牵涉单位业权上的分割，需由律师处理及于土地注册处登记，一经办妥，各单位便拥有独立的业权。
对于唐楼，银行审批按揭时会验楼，若你想买的单位是「劏房」，银行不会批出按揭，因为要承受的风险较大；若你想买的单位是「分契楼」，基于受到法律约束力，银行较有保障，但业权较复杂，银行不一定会批出按揭。
不少人购买唐楼是为了博收购，笔者则觉得未必博得过，因为香港唐楼众多，要发展商选择你那一幢并不是一件易事。再者如果幸运地博中被收购，整件事由构思到收购完成，动辄十几年，投资回报相对较慢。
无可否认，以现时的楼市来说，唐楼价钱相当吸引，适合预算不多的买家，但同时购买此类型物业，要面对的问题较多，风险较高，故必须查册。如有任何怀疑，建议找律师帮助，否则因小失大。
中原城市领先指数(CCL)新报187.76（反映2018/07/16至2018/07/22(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.24%，较上年同期上升17.44%。
4个分区中，只有港岛区录得跌幅，按周下跌2.40%，新报193.25，较上年同期上升12.76%。反之，新界(西)区升幅最多，按周上升2.33%，最新录得176.43，较上年同期上升20.76%。新界(东)区新报205.13，按周上升0.87%，较上年同期上升20.60%。九龙区最新录得183.79，按周上升0.74%，较上年同期上升19.03%。
-- 北角明园低层户 成交价$615万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角明园第3期低层B室成交，实用面积447平方尺，2房间隔，座向北面望楼景，原开价$620万，最终获区外用家以$615万承接，实用面积平均尺价$13,758，属市价水平。
-- 屯门康德花园2房 $502万易主 --
祥益地产高级客户主任巫嘉露表示，日前录得屯门康德花园2座中层G室成交，实用面积363平方尺，2房1厅，获一名区内客以$502万购入，实用面积平均尺价$13,829，是次成交创了屋苑同类型单位的双破顶，尺价更创全屋苑的新高。
-- 旺角居屋富荣花园2房 $518万获承接--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近促成旺角居屋富荣花园成交，单位为13座低层E室，实用面积431平方尺，2房间隔，座向东望园景，以$518万（居二市场价）沽出，实用面积平均尺价$12,019。
-- 屯门恒福花园低层户 $522万易手--
祥益地产高级客户经理李启昌表示，日前促成屯门恒福花园5座低层H室易主，实用面积437平方尺，2房1厅，获一名外区客以$522万购入，实用面积平均尺价$11,945，属市场价成交。
-- 元朗PARK YOHO Milano周六售131伙 --
新地副董事总经理雷霆指，元朗PARK YOHO Milano（峻峦第2C期）再加推54伙，计同第3张价单77伙，本周六（11日）将开卖131伙。新地副董事总经理雷霆指，项目加推的54伙属原价加推，价钱或比首批高，只是景观分野。而项目周五（10日）截收登记，将拨出50馀伙单位供大手组别认购。
有用 1
