2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百一十一期 2021年03月10日] 在今時今日的香港，買樓是一件十分困難的事，尤其是對於年輕人，這更可以說是天荒夜談。近日立法會秘書處發表了有關「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報，內容反映本港青年住屋問題十分嚴峻。
報告提到，香港樓價在過去15年內急升近391%，即接近4倍，但是同期住戶月入中位數只增加了78%，反映樓價不斷上升，遠遠拋離一般打工仔的負擔能力房屋問題日增嚴重。
此外，本港自置居所比率由2004年54.3%的高峰，跌至51.2%，當中35歲以下的人在整體自置居所戶主中的比例，由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%，而首次置業人士的平均年齡由38歲推遲至44歲。
在土地嚴重短缺、置業負擔能力不足的情況下，買樓難過登天。現時不少年輕人買樓，首期大多是由父母代付的，因此「成功靠父幹」在過去幾年間成為香港人的常識。
基於樓價愈來愈高，香港人被迫向業主交租，租樓的人飈升。近10年間公營或私人房屋的租戶數上升至約25萬戶，包括9.27萬個居住環境較差的劏房單位，然而同一時期自置居所住戶卻只增加了約8萬戶。
這無疑是一個惡性循環，香港房屋供應不足，因此導致樓價持續上升，樓價難以回落；當樓價上升時，市民要負擔較高的首期，出現難以上車買樓問題，自置居所比率未能提高。因此，都是那一句，政府還是先處理房屋供應吧。
在整份報告中，對筆者而言，最震撼的、亦可以說是最殘忍的事實，就是首次置業平均年齡推至44歲。不少人會將「先買樓後結婚」定為人生規劃，若果真的44歲才能成家立室，生育下一代計劃被影響，香港新生嬰兒數字自然會下降。
除此之外，根據現行的按揭指引，買樓最好當然是趁年輕時買，因為年齡愈大，審批難度愈高。現時銀行最長還款期為30年，若在44歲置業，即最遲會在74歲才供完單位。
值得留意的是，若在44歲置業，並不是所有銀行都願意提供30年還款期。為什麼會這樣？銀行會同時考慮申請人的樓齡與人齡，去判斷最長還款年期，一般銀行計算最長還款期是 70減人齡或75減人齡，也有些銀行會用80減人齡計算。
一旦銀行採用的是70減人齡去計算，當申請人年齡為44歲，最長申請26年按揭，不能申請30年按揭。當然，每間銀行都有不同審批標準，所以申請按揭時，最好先詢問銀行去了解詳情。
香港置業困難是鐵一般的事實，如果政府仍未重點解決供應問題，相信情況只會愈來愈嚴重，隨時首次置業平均年齡推至50歲以上，社會持續瀰漫着負面情緒。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.17（反映2021/02/22至2021/02/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.33%，較上年同期上升1.27%。
4個分區中，九龍區升幅最多，按周上升1.24%，新報175.38，較上年同期上升0.46%。其次為港島區，最新錄得185.88，按周上升0.82%，較上年同期上升3.78%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得190.29及163.72，按周分別下跌0.77%及0.93%，較上年同期分別上升2.47%及0.37%。
-- 大埔新達廣場3房 $970萬易主 --
世紀21柏宇地產客戶經理沈漢威表示，新近錄得大埔新達廣場成交，單位為1座高層E室，實用面積617平方呎，3房連套房，座向東南，原開價$995萬，減至$970萬易主，實用面積平均呎價$15,721。
-- 屯門大興花園2房 $518萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前錄得屯門大興花園2期3座低層H室成交，實用面積419平方呎，2房，獲區外首置客以$518萬購入，實用面積平均呎價$12,363，屬市場價成交。
-- 灣仔新春園大廈中層戶 成交價$525萬--
世紀21亞洲地產分行經理利宏基表示，新近錄得灣仔新春園大廈成交，單位為中層A室，實用面積285平方呎，1房，座向西面，原叫價$558萬，後減價$33萬至$525萬獲承接，實用面積平均呎價$18,421，屬市價水平。
-- 天水圍天富苑3房 $472萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近促成天水圍天富苑D座高層5室，實用面積650平方呎，3房，獲一名區內綠表客以$472萬（居二市場價）承接，實用面積平均呎價$7,262，屬市場價成交。
-- 長沙灣維港滙I周六售 --
由會德豐發展的長沙灣維港滙I推出第3張價單，涉及53伙，包括7個開放式、32個2房及14個3房單位，實用面積介乎277至835平方呎，定價$794.3至$2,995.8萬，呎價$28,451至$35,878，最高折扣維持20%不變，折實價$635.4至$2396.6萬，折實呎價$22,760至$28,702。會德豐地產常務董事黃光耀指，3張價單合共提供269伙，稍後將會上載銷售安排，本周五截票，周六公開發售，惟仍未確定銷售伙數；將設大手安排，可購2至6伙。
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