2024-05-10 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百一十一期 2021年03月10日] 在今时今日的香港，买楼是一件十分困难的事，尤其是对于年轻人，这更可以说是天荒夜谈。近日立法会秘书处发表了有关「自置居所对香港社会经济的影响」的研究简报，内容反映本港青年住屋问题十分严峻。
报告提到，香港楼价在过去15年内急升近391%，即接近4倍，但是同期住户月入中位数只增加了78%，反映楼价不断上升，远远抛离一般打工仔的负担能力房屋问题日增严重。
此外，本港自置居所比率由2004年54.3%的高峰，跌至51.2%，当中35岁以下的人在整体自置居所户主中的比例，由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%，而首次置业人士的平均年龄由38岁推迟至44岁。
在土地严重短缺、置业负担能力不足的情况下，买楼难过登天。现时不少年轻人买楼，首期大多是由父母代付的，因此「成功靠父干」在过去几年间成为香港人的常识。
基于楼价愈来愈高，香港人被迫向业主交租，租楼的人飈升。近10年间公营或私人房屋的租户数上升至约25万户，包括9.27万个居住环境较差的劏房单位，然而同一时期自置居所住户却只增加了约8万户。
这无疑是一个恶性循环，香港房屋供应不足，因此导致楼价持续上升，楼价难以回落；当楼价上升时，市民要负担较高的首期，出现难以上车买楼问题，自置居所比率未能提高。因此，都是那一句，政府还是先处理房屋供应吧。
在整份报告中，对笔者而言，最震撼的、亦可以说是最残忍的事实，就是首次置业平均年龄推至44岁。不少人会将「先买楼后结婚」定为人生规划，若果真的44岁才能成家立室，生育下一代计划被影响，香港新生婴儿数字自然会下降。
除此之外，根据现行的按揭指引，买楼最好当然是趁年轻时买，因为年龄愈大，审批难度愈高。现时银行最长还款期为30年，若在44岁置业，即最迟会在74岁才供完单位。
值得留意的是，若在44岁置业，并不是所有银行都愿意提供30年还款期。为什么会这样？银行会同时考虑申请人的楼龄与人龄，去判断最长还款年期，一般银行计算最长还款期是 70减人龄或75减人龄，也有些银行会用80减人龄计算。
一旦银行采用的是70减人龄去计算，当申请人年龄为44岁，最长申请26年按揭，不能申请30年按揭。当然，每间银行都有不同审批标准，所以申请按揭时，最好先询问银行去了解详情。
香港置业困难是铁一般的事实，如果政府仍未重点解决供应问题，相信情况只会愈来愈严重，随时首次置业平均年龄推至50岁以上，社会持续弥漫着负面情绪。
中原城市领先指数(CCL)最新录得177.17（反映2021/02/22至2021/02/28 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.33%，较上年同期上升1.27%。
4个分区中，九龙区升幅最多，按周上升1.24%，新报175.38，较上年同期上升0.46%。其次为港岛区，最新录得185.88，按周上升0.82%，较上年同期上升3.78%。而新界(东)及新界(西)区分别录得190.29及163.72，按周分别下跌0.77%及0.93%，较上年同期分别上升2.47%及0.37%。
-- 大埔新达广场3房 $970万易主 --
世纪21柏宇地产客户经理沈汉威表示，新近录得大埔新达广场成交，单位为1座高层E室，实用面积617平方尺，3房连套房，座向东南，原开价$995万，减至$970万易主，实用面积平均尺价$15,721。
-- 屯门大兴花园2房 $518万易主 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前录得屯门大兴花园2期3座低层H室成交，实用面积419平方尺，2房，获区外首置客以$518万购入，实用面积平均尺价$12,363，属市场价成交。
-- 湾仔新春园大厦中层户 成交价$525万--
世纪21亚洲地产分行经理利宏基表示，新近录得湾仔新春园大厦成交，单位为中层A室，实用面积285平方尺，1房，座向西面，原叫价$558万，后减价$33万至$525万获承接，实用面积平均尺价$18,421，属市价水平。
-- 天水围天富苑3房 $472万获承接--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近促成天水围天富苑D座高层5室，实用面积650平方尺，3房，获一名区内绿表客以$472万（居二市场价）承接，实用面积平均尺价$7,262，属市场价成交。
-- 长沙湾维港滙I周六售 --
由会德丰发展的长沙湾维港滙I推出第3张价单，涉及53伙，包括7个开放式、32个2房及14个3房单位，实用面积介乎277至835平方尺，定价$794.3至$2,995.8万，尺价$28,451至$35,878，最高折扣维持20%不变，折实价$635.4至$2396.6万，折实尺价$22,760至$28,702。会德丰地产常务董事黄光耀指，3张价单合共提供269伙，稍后将会上载销售安排，本周五截票，周六公开发售，惟仍未确定销售伙数；将设大手安排，可购2至6伙。
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