2025-08-27 28Hse Editor
銀行提供的新造住宅物業H按計劃，普遍會以「HIBOR+1.3%」計算，並一般設有與P按息率相同的鎖息上限（3.5厘）。對於現時正在供樓的業主，只要HIBOR維持在2.2厘以下，便可享受低於封頂息率的供款利率。過去三個月，HIBOR一直維持在低水平，令供樓人士享有「超低息蜜月期」。然而，近日一個月HIBOR已升至2.5厘以上，意味供樓人士需以封頂息率3.5厘供款，短暫的「超低息蜜月期」已告結束。
因港元持續觸發「弱方兌換保證」，金管局自六月底至今已12度入市買港元，銀行體系總結餘由六月初約1,764億港元，逐步回落至現時的537.16億港元，導致HIBOR近日急升。預計未來HIBOR將反覆上升，並挑戰更高水平，即H按按息將觸及3.5厘的封頂水平一段時間。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年七月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.44厘，按月上升39點子，預計MMI於下月將追近3.5厘以下水平。
「超低息蜜月期」雖然只維持約三個月，但即使現時業主以封頂息率3.5厘供樓，息率仍屬一般正常供樓水平。而新造按揭買家選用H按比P按以及定息按揭仍具優勢，當日後HIBOR回落時，H按業主可低於封頂息率供款，慳息效果即時顯現；即使現時HIBOR回升，仍可享有與P按計劃相同的封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃。香港按揭證券有限公司於七月份下調其定息按揭計劃的利率，最新10年、15年及20年期的利率分別為4.24厘、4.39厘及4.54厘，相較普遍銀行H按計劃的封頂息率3.5厘仍偏高，加上年內仍有機會減息，預料置業人士將傾向選用H按計劃。
雖然按息回升，供樓人士亦毋須過於失望，筆者預計美聯儲最快將於年內減息，屆時HIBOR將隨之回落，本港銀行亦會根據自身商業策略，不排除下調最優惠利率，按息亦有機會再次回落，屆時無論是H按或P按的買家及業主均可受惠。不過，供樓及計劃置業人士仍需留意整體經濟表現及自身負擔能力，並時刻進行風險管理。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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