2025-09-26 28Hse Editor
大埔比華利山別墅，2007年以高端豪宅姿態登場，吸引明星與名流進駐，風光一時無兩。然而，時至今日，屋苑的呎價竟淪落至與同區居屋相若，甚至更低的水平。曾經的「超級豪宅」為何會跌落神壇？
大埔比華利山別墅於約2007年開售發售，當年以豪華姿態面世，名字更與美國洛杉磯著名的富人區「比華利山」呼應，顯示出發展商將其打造成新界區超級豪宅的雄心壯志。恒地不惜重金宣傳，耗資逾2,000萬元製作電視廣告，廣告由名導演唐季禮執導，遠赴法國巴黎拍攝，並邀請2005年環球小姐冠軍Natalie Glebova擔任主角。廣告的主要場景選在巴黎近郊的著名香堤邑城堡（Chantilly），盡顯奢華與精品質感。此外，發展商更邀請多位堪輿大師盛讚屋苑風水優越，再次強調其豪宅定位。發展商恒地為了將樓盤塑造成明星屋苑，更在比華利山別墅單位舉行名人派對；而藝人古天樂當年在比華利山別墅參加名人派對時，更指「樓盤靚到飛起」，考慮購入其中一幢洋房供家人居住。
作為市場上矚目的豪宅項目，加上屋苑私隱度高，比華利山別墅多年來亦吸引了不少名人明星入市，包括謝安琪與張繼聰夫婦、江美儀、黃浩與徐淑敏夫婦，以及羅子溢與楊茜堯夫婦等，成為名人置業的標誌。
比華利山別墅推出時，正值本港樓市進入豪宅熱潮。當年另一個豪宅項目，新地的元朗葡萄園亦同步面世，兩個項目均以「高價」為賣點，揚言意向建築呎價達7,000至10,000元，暗裏比拼「誰賣得更貴」。回顧2007年年底的樓市，分層豪宅呎價一浪高於一浪，呎價破萬的「萬呎浪潮」開始從港九豪宅延伸至新界區。
根據2007年12月的統計，當月成交逾1,000萬元的洋房物業以新界區為主，其中以比華利山別墅成交量最多，其次為西貢匡湖居和元朗葡萄園等。同年豪宅市場的火熱，讓比華利山別墅一度站上新界洋房市場的頂峰。
然而，隨著比華利山別墅的二手市場逐漸活躍，屋苑便被被冠以「蝕讓之城」的稱號。統計屋苑由2023年至今，錄得約36宗交投，其中多達28宗屬蝕讓轉手個案，蝕讓比例高達77%。有部分單位的成交價甚至跌回接近20年前的水平，令人咋舌。
近期，一宗比華利山成交個案呎價比同區居屋更低。一幢位於1期翠樺道的雙號屋以1,568萬元售出，呎價僅8,244元，比同區32年樓齡的居屋怡雅苑，近期平均成交呎價約9,463元還要低。該單位原業主於2007年以約2,575萬元購入，實用面積1,902平方呎，持貨18年，最終賬面虧損高達1,007萬元，蝕讓幅度達39%，為屋苑今年蝕讓比例最高的個案。
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追溯至2020年樓市上升期，屋苑內亦有不少蝕讓成交個案。例如，1期愛琴道的一幢雙號屋，實用面積1,606平方呎，當年以1,600萬元成交，呎價9,963元，較2011年原業主購入時的2,142萬元低25%。這表明，比華利山的蝕讓情況並非僅因近期市況下調所致，而是由多重因素疊加造成。
至於比華利山別墅，為何會淪為蝕讓之城？主因可歸納為三點；第一，推售定價過高，發展商當年推售比華利山別墅時，平均建築呎價已達約6,000至7,000元，比同區二手樓高出約20%，令升值空間被大幅透支。
第二，為內地買家撤資；由於屋苑初推出時吸引了不少內地買家入市，但隨著內地經濟下滑，部分買家為了資金周轉，不惜以蝕讓價離場。第三，屋苑位置偏遠和交通不便；比華利山的地理位置較偏遠，交通不便，即使有穿梭巴士接駁樓盤至港鐵大埔墟站，但車程仍要約15分鐘，對樓價升幅造成限制，亦削弱了市場的接納度和吸引力。而今年屋苑還要額外面對樓市下行壓力，導致蝕讓幅度更加大，估計未來轉手個案，仍要面對大幅蝕讓情況。
參考28Hse網站，大埔比華利山別墅現時有大約40個放盤，叫價由1,200萬至8,000萬元；叫價最高單位為實用面積5,943平方呎的「皇宮屋」，呎價約13,461元。
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