2025-09-26 28HSE 编辑部
大埔比华利山别墅，2007年以高端豪宅姿态登场，吸引明星与名流进驻，风光一时无两。然而，时至今日，屋苑的尺价竟沦落至与同区居屋相若，甚至更低的水平。曾经的「超级豪宅」为何会跌落神坛？
大埔比华利山别墅于约2007年开售发售，当年以豪华姿态面世，名字更与美国洛杉矶著名的富人区「比华利山」呼应，显示出发展商将其打造成新界区超级豪宅的雄心壮志。恒地不惜重金宣传，耗资逾2,000万元制作电视广告，广告由名导演唐季礼执导，远赴法国巴黎拍摄，并邀请2005年环球小姐冠军Natalie Glebova担任主角。广告的主要场景选在巴黎近郊的著名香堤邑城堡（Chantilly），尽显奢华与精品质感。此外，发展商更邀请多位堪舆大师盛赞屋苑风水优越，再次强调其豪宅定位。发展商恒地为了将楼盘塑造成明星屋苑，更在比华利山别墅单位举行名人派对；而艺人古天乐当年在比华利山别墅参加名人派对时，更指「楼盘靓到飞起」，考虑购入其中一幢洋房供家人居住。
作为市场上瞩目的豪宅项目，加上屋苑私隐度高，比华利山别墅多年来亦吸引了不少名人明星入市，包括谢安琪与张继聪夫妇、江美仪、黄浩与徐淑敏夫妇，以及罗子溢与杨茜尧夫妇等，成为名人置业的标志。
比华利山别墅推出时，正值本港楼市进入豪宅热潮。当年另一个豪宅项目，新地的元朗葡萄园亦同步面世，两个项目均以「高价」为卖点，扬言意向建筑尺价达7,000至10,000元，暗里比拼「谁卖得更贵」。回顾2007年年底的楼市，分层豪宅尺价一浪高于一浪，尺价破万的「万尺浪潮」开始从港九豪宅延伸至新界区。
根据2007年12月的统计，当月成交逾1,000万元的洋房物业以新界区为主，其中以比华利山别墅成交量最多，其次为西贡匡湖居和元朗葡萄园等。同年豪宅市场的火热，让比华利山别墅一度站上新界洋房市场的顶峰。
然而，随著比华利山别墅的二手市场逐渐活跃，屋苑便被被冠以「蚀让之城」的称号。统计屋苑由2023年至今，录得约36宗交投，其中多达28宗属蚀让转手个案，蚀让比例高达77%。有部分单位的成交价甚至跌回接近20年前的水平，令人咋舌。
近期，一宗比华利山成交个案尺价比同区居屋更低。一幢位于1期翠桦道的双号屋以1,568万元售出，尺价仅8,244元，比同区32年楼龄的居屋怡雅苑，近期平均成交尺价约9,463元还要低。该单位原业主于2007年以约2,575万元购入，实用面积1,902平方尺，持货18年，最终账面亏损高达1,007万元，蚀让幅度达39%，为屋苑今年蚀让比例最高的个案。
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追溯至2020年楼市上升期，屋苑内亦有不少蚀让成交个案。例如，1期爱琴道的一幢双号屋，实用面积1,606平方尺，当年以1,600万元成交，尺价9,963元，较2011年原业主购入时的2,142万元低25%。这表明，比华利山的蚀让情况并非仅因近期市况下调所致，而是由多重因素叠加造成。
至于比华利山别墅，为何会沦为蚀让之城？主因可归纳为三点；第一，推售定价过高，发展商当年推售比华利山别墅时，平均建筑尺价已达约6,000至7,000元，比同区二手楼高出约20%，令升值空间被大幅透支。
第二，为内地买家撤资；由于屋苑初推出时吸引了不少内地买家入市，但随著内地经济下滑，部分买家为了资金周转，不惜以蚀让价离场。第三，屋苑位置偏远和交通不便；比华利山的地理位置较偏远，交通不便，即使有穿梭巴士接驳楼盘至港铁大埔墟站，但车程仍要约15分钟，对楼价升幅造成限制，亦削弱了市场的接纳度和吸引力。而今年屋苑还要额外面对楼市下行压力，导致蚀让幅度更加大，估计未来转手个案，仍要面对大幅蚀让情况。
参考28Hse网站，大埔比华利山别墅现时有大约40个放盘，叫价由1,200万至8,000万元；叫价最高单位为实用面积5,943平方尺的「皇宫屋」，尺价约13,461元。
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