火炭半山 晉名峰|近2300呎連特大天台戶 呎價約2.4萬元

28Hse House Tour  2024-03-23  #Video #Transaction #Hong Kong Property #Buy homes #Rent homes

大家第一時間想到的火炭私人屋苑,相信一定非銀禧花園、駿景園、御龍山,以及去年入伙的星凱·堤岸莫屬,但除了這些鄰近港鐵站的大型屋苑外,在火炭半山上,都有不少中低密度的住宅物業。當中以晉名峰的規模最大,提供424個單位。晉名峰由永泰及南豐合作發展,2006年入伙,樓齡約18年。有別於附近的物業,晉名峰由高低座組成,所以戶型選擇也較多元化。先說說低座,分布在屋苑兩個地方,合共提供16個單位。雖然一律為四房雙套連工人套房間隔,但卻分了連花園、連天台、複式連花園及複式連天台四款的戶型,實用面積由1375平方呎至2075平方呎不等。但若果不想要花園、天台或複式,在高座A座的標準樓層,都有提供這款開則。每層只有兩伙,實用面積分別是1607平方呎及1322平方呎,所以絕大部分單位可以同時看到火炭一帶市景,及背面的翠綠山景。


不要以為晉名峰只有大單位及特色戶,餘下的高座,即是B至E座,標準樓層都有提供實用面積568至922平方呎的單位,涵蓋兩房至三房套連工人套房間隔,當中三房是主打。另外E座也有一柱是面積較細,約1100平方呎的四房套連工人套房單位。這4座會一層有4至5伙,都是共用兩部升降機。不過到達這5座高座的頂層,又再次是過千平方呎的特色戶。參觀放盤就是其中一間,來自大單邊的A座。它也是整個晉名峰中最大的一個單位,實用面積2291平方呎,四房雙套連工人套房間隔。除了相連平台外,也有一個近2000平方呎的天台。業主現時連三個車位,以叫價5500萬元放盤,相當於呎價約2.4萬元。


這個單位某程度上,就是下層兩個單位打通而成,所以看到客飯廳非常大。採用橫廳布局,長近17米,這裡是有超過1200平方呎,加上有近15尺的樓底襯托,展現出一室氣派。玻璃幕牆由客廳橫跨至飯廳,這個單位向東南,可以俯瞰整個火炭一帶的市景。天氣好時,是可以遠望沙田馬場,以及城門河對岸的市景及山景。空間這麼大,自然布局也很分明。客廳設於大門那邊,有600多平方呎,相連了一個可以前往天台的平台。這個單位有4間睡房,其中一間靠近客廳一邊,有200多平方呎,是一間套房。另外也是唯一一間睡房,相連了一個平台。業主是一手買入單位,雖然曾經裝修,但始終已經有10多年,或多或少都有些折舊。加上部分位置如浴室般,當初是大致保留了原裝設計,所以買家都要預留一筆資金作裝修用途。飯廳也有接近600平方呎,所以擺放一張再大些、12人圓桌也沒有問題。另外三間睡房及浴室都在飯廳一邊進入。


業主在2004年以公司名義樓花買入單位,買家仍可以個人身份購買。按揭申請一般與平常無異,假設承造最高六成,首期是2200萬元,每月供款近16萬元,月入要求要近32萬元。當然也可以用回公司名義購買,以往用公司名義買樓的誘因,就是可以節省稅項。如今政府全面「撤辣」,用公司名義還有沒有好處呢?那就要看買家是用哪種形式買樓。若以公司名義直接購入物業,現時會與個人名義購入物業相同,只須繳付從價印花稅。以放盤為例,即樓價百分之4.25的稅項,約233.75萬元,這是較「撤辣」前少。但若果是以「股權轉讓」形式購入物業,由於不涉及單位買賣,所以在轉讓時,買賣雙方只須各付百分之0.1的應繳印花稅,即百分之0.2,以及每份股份轉讓書5元,合共110005萬元便可以。因此即使全面「撤辣」,以公司「股權轉讓」形式購買物業,仍可節省近223萬元稅項。不過這種做法向銀行申請按揭時,會有一定難度。買家或要準備足夠資金全額支付樓價,而且也有其他類型的費用及稅項需要支付,買家都需要留意。

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